“零成交”的地王：滨江豪宅骑虎难下

杭州去年房产销售额1600亿元，如果40%到50%用来拿地，对应的土地出让金约800亿元。但杭州去年土地出让金高达1300亿元，多推了500亿元，相当于多推了50块土地，对杭州楼市造成的压力可想而知。走豪宅路线的中海御道路一号，似乎有点生不逢时

“凡在去年下半年还高溢价拿地的，今年都非死即伤。”中海地产某高管向记者感慨。

这个判断也得到杭州本地房企滨江集团董事长戚金兴的认同。“去年杭州土地卖了1300亿元，其中70%的地是外来开发企业拿的。很多开发企业满怀信心到杭州，现在可能都很悲伤，去年下半年进来的，1/3会亏，1/3保本，1/3微利。有的还是巨亏。”戚金兴说。

在杭州，除恒大外，常被业内人士提及的另一尴尬地王，是中海御道路一号。

拿地的时候，中海实在是风光无限。2012年10月，杭州推出一块位于钱江新城边上的稀缺沿江宝地，吸引了万科、滨江、方兴、中海、保利等一线品牌房企进场争夺，三宗地块的竞价用时竟超过4小时，最终中海地产以总价近55.9亿元同时配建9.81万平方米金融城高级人才公寓成功摘牌，三宗地以总建面计算的综合楼面地价高达18150元/平方米。

然而这种计算方式并不能反映地块真实地价。要测算中海地产实际付出的楼面地价，需要考虑配建高级人才公寓的额外成本等因素。根据一份被中海公司认可的内部测算，这个名叫御道路一号的项目实际总的土地成本为61.5亿元。加上基本的财务费用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理论上的刚性成本价已达38000元/平方米以上。若再加上营销费用、管理费用和其他隐性成本，中海御道路一号的一期成本在4万元/平方米左右。

4万元/平方米是什么概念?据了解，同为沿江豪宅，钱江新城金基晓庐、盛世钱塘等二线江景房二手价格在今年3月时曾达到3.4万至3.8万元/平方米不等，东方润园等一线江景物业单价5万至6万元不等。以杭州同区域内新房较次新房的溢价率超过15%的普遍规律来看， 御道路一号的二线江景房合理价格区间应为3.8万至4.2万元/平方米。

日前，记者在中海御道路一号售楼处了解的情况是，目前项目并未正式开盘，销售价格也没有确定。但有消息人士告诉记者，就在今年3、4月份，项目曾经暗开过一次。可能是因认购情况不佳，项目索性对外宣称尚未开盘。目前为止，中海御道路一号官方备案体现的成交数量为零。

据了解，中海御道路一号一期的预售报备均价是4.2万元/平方米。而从杭州搜房网公布的预售价格来看，项目开盘底价可能低至3.6万元/平方米。

“当然，这只是二线江景的小户型价格。中海可以通过后期一线江景房的高溢价来收回利润。但无疑，这个项目去化压力和盈利压力很大。正是因为该地王项目的压力，中海在杭州其他楼盘不得不降价回款，引领了杭州本轮降价潮。”一位杭州开发商告诉记者。

杭州克而瑞机构总经理刘晨光告诉记者，包括中海、金地、保利等高价地得主在杭州都开始品尝苦果，其项目销售排名大幅下滑。截至目前，中海已经跌出杭州楼市销售排名前30，金地跌出前20。这在以往的杭州市场，十分少见。

至于杭州楼市整体形势，很多业内人士表示悲观。“这和当地的经济结构有关。浙江产业结构简单，近年来经济大面积滑坡。原来豪宅市场的消费主体即私营企业主财富缩水剧烈。再加上此前已经购入了很多投资性房产，现在购房需求大幅下降。”某豪宅项目负责人告诉记者。