园区经济的内生路径圆桌对话

　　【葛翠翠】：感谢各位老总来到现场，感谢各位朋友坚持到现在，确实说明我们话题有一定的吸引力。首先我要特别感谢两位老总，一位是光谷联合的胡总，您是飞过来的，一位是戴德梁行的苏总，也是刚刚从飞机场直接来到现场，来之前我们特别忐忑，飞机会不会晚点，路上会不会堵车，这个环节能不能凑齐，结果今天的天气还算给力，飞机也没有晚，路还算可以，说到这个问题，如果这个城市规划和设计能够更加均衡，交通的规划也能够更加的均衡，如果今天大会的组织能够非常均衡的话，很多的担心和麻烦可能都是不必要的。说到均衡是各行各业都追求的理想状态，产业地产也是这样，均衡是这个行业里面所有人都在期盼的一种状态。我们今天既然是压轴的对话环节，我觉得不妨来点简单粗暴的，说点不好的，就是能不能请各位老总每个人分享一个，您觉得这个行业最不均衡的地方在哪里。首先胡总来。
　　【胡斌】：一上来要揭我们自家的短，起码是产业园区的短。随着整个中国经济的发展，我们现在中国城镇化的问题和经济结构转型升级和调结构的问题都面临很大的压力，同时也会带来很多希望和机会。大家一拥而上的时候，也确实出现刚才主持人说行业内发展过程中，对产业园区有些误解、曲解，甚至还有一些利用。说有一点，有一部分产业园区所谓开发商是打着园区的旗号，行的是所谓住宅开发之实，不管给我们现有行业环境也好，还是给我们政府也好，市场的一些客户的引导都有一些误解。这个现象比较严重。
　　【葛翠翠】：胡总给的失衡是名与实的失衡。
　　【张南】：胡总第一个问题把业内产业地产开发商说的很沉重。确实像胡总说的这样，但是我想是这样，我们上面是六个人，一个人说一个，也别说雷同的，我觉得从不均衡的角度来讲，其实我们作为产业地产业内开发商来讲，我们都在面临一个问题，就是可持续的问题。作为电子城股份来讲是电子城老工业基地改造，专业地产的运营商，实际我们也看到，对于产业发展的前途，包括产业的未来，包括产业地产的未来，其实我们都在关注一个可持续的问题。
　　【葛翠翠】：持续与不可持续的矛盾。
　　【刘芷均】：我在想均衡，我想在北京这个产业园发展，全国发展的均衡可能是产业政策跟土地供应均衡。因为我们自己产业园在亦庄，亦庄这个产业发展非常好，产业链非常好，但是土地供应是有限的。可能会在别的城市，或者在二、三级城县产业是没有的，但是土地是很丰富的。所以我觉得均衡是个矛盾，我也看到在开发区很多企业在开始想落户不好找位置，说我们产业园招商非常好，幸运的落户在开发区了。当然我也看到有很多二、三线城市拉着我们去招商的时候，我也看到很多产业园在二、三线城市控着，没产业来进入，我觉得这个可能是我们不均衡的现象。
　　【葛翠翠】：企业和员工不够匹配。
　　【刘桐渤】：其实这个问题我也在思考，我觉得目前在国内的产业园里，我认为最不均衡的一个现象是，产业园本身缺少可以让人生活和文化上发展的一种平衡。因为大家都知道，在全世界的范围之内，一般来说在西方国家不大提产业园，但每一个小镇，当有一个比较好产业的时候，周边肯定是适合老百姓生活居住的地方，也就是说这个产业园周边是可以居住人的，是有城市功能的，不一定全挤在大城市里面，中等的小城市往往更适合居家和过日子。包括总部基地的老总也提过一个理论，叫新五城。预期都在旁边征地，造成新的拥堵，有没有可能改造整个产业的思路，我们在周边的这些卫星城创造产业的同时，也要考虑怎么样更好的让员工在那边上班的距离和工作的距离不要超过半个小时，如果超过半个小时，还加上堵车的话，生活就很沉重，其实这个也是我们未来整个国家城镇化要解决的问题。北京城里面过分的拥挤，造成了水源、交通都很紧张，甚至房价直升不下，让很多人考虑成本的问题，造成生活过分的压力。总结起来就是一句话，考虑到怎么样生产和生活的平衡，其实也是大家讲可持续性的问题。

　　【葛翠翠】：产住失衡的问题。
　　【苏智渊】：我在这里可能是唯一一家从咨询公司来的一个人，所以跟各位出发的角度还真不太一样。如果要我说的话，我觉得现在在整个产业地产市场里面最突出的一个现象，就是地荒。因为大家都知道关于上海从7月1日会开始实施工业土地的弹性地价问题，前几周国土资源部刚刚出台一个新的文，也是针对这个问题出了这方面的指导意见。所以我个人认为，在接下来的一段时间内会出现一个很激烈的，对于产业地产这个市场来讲很激烈的现象。就是到底对于土地我们从一手地，从政府拿到土地的资源来讲，这个问题对于所有的产业最终用户，或者是产业地产的开发商怎么来解决，所以这个我觉得是现在直接摆在所有的地产开发商面前最直接的问题，这个也会导致目前产生直接的不均衡，我觉得这是一个蛮值得关注的点。
　　【葛翠翠】：关于工业用地新政放确实在2014年也是风起云涌，很多业内人士非常关注的。庄总的看法呢。
　　【庄捷】：大家好，就均衡这个题我看了一下，我觉得真是很深，很不大好把握。因为均衡涉及的面非常广，非常宽泛，要想把握不容易。我们知道均衡应该说是一种平衡，或者是一种质量上，品质上对等关系。但是我觉得，从经济学角度来讲，均衡这一点永远是一个追求点，永远是达不到的点。为什么呢？因为人类社会总是要发展的，发展是要变化的，在变化之中这个平衡的点永远是要被新的力量推翻的。所以我想回到主持人的题目上来讲，就我们这行业有很多的不均衡，前面各位专家已经说了，我很赞同。但是我也想到一些不均衡的点，但是我想提出的一点，是有形的手和无形的手之间这种不均衡。有形的手是上午我很赞同马主任讲的，就是政府在我们这行业里面它手的力量太强了，而无形的手，市场的力量往往是最合理的力量。上午还有一个例子，就是谈先生讲硅谷的形成，是用自然之力而形成全世界独一无二创新的一个区域，不是政府推动的。我们国家现在恰好相反，政府这个力量太强了，而我们无形的力量在政府力量压制下，很难寻到最佳的一个创新点上，所以我想这方面的不平衡是我们特别要解决的一个问题。
　　【葛翠翠】：谢谢各位大佬，提完这个问题我有种阴谋得逞的感觉，均衡这个题目非常大，每个老总都给出了一个不均衡的地方，正好给我们下一个问题开了一个题，就是你认为有什么办法可以解决您刚才说不均衡的地方。首先从苏总开始。
　　【苏智渊】：这个还不是我该解决的事，不过我很赞同庄总刚才提的这一点，我刚才抛出这个点就是所谓的手和无形手的问题。在我们所谓产业地产里面，确实政府所起的功用太大了。往往地产开发商做了很多可以做的事情，比如怎么打造环境，怎么找一些投资方，怎么来给整个产业产生它应有的平台。但是有的时候往往政府出台一个很小的政策就可以把所有做的东西全部抹杀掉。比如说我刚才讲的这一点，如果我们真的要开始实施产业土地的弹性地价，也就是说我们从1986年开始一直实施到今天50年的工业地要变成20年，或者30年，大家可以想见产生直接结果是什么，可能一开始对土地地价准入门槛有下降，但这种好处会被后面一系列的负面因素所抵消。这些因素就包括了政府如果要对企业实施所谓的税收监管，我在三年、五年、六年之后不停的来监管你企业或者开发商的税收情况，如果你税收达不到我的要求，不好意思，我随时随地可以把这块土地收回来。如果是这种情况下，谁还会再去投产业地产。无论是从产业的最终用户，还是产业地产的开发商来讲，谁都保证不了我永远是这么做下去的。从另一个角度来讲，这个是不是反过来讲，我们在整个这样产业氛围里面，中国的这样产业氛围里面，就再也产生不了那些我们看到欧美的一些企业所产生的百年老店，有的企业做一百年，两百年，你今天跟他讲，不好意思，我现在只给你20年的土地，20年之后怎么办呢？我如果政府告诉你20年之后会是一个很不可思议地价的话，你还会在这个地方投资吗？所以这一系列的问题其实都是目前我们遇到的所谓有形的手怎么来做的一个问题。我觉得这个问题很大，不是我可以给的解决方案。但是，假设我真给到一个方案的话，这种政策一旦出台的话，只可能倒逼所有的产业地产开发商进入二手市场，也就是说在一手可能再也拿不到合适的地，只能从二手去拿。那么进入二手市场最直接的结果就是，我土地成本提高了，我未来的市场价格，我的租金，我的售价都会相应提高。反过来，在这个区域整个地产价格就会提高了，这样实际上从另一方面又削弱了这个地区的整体竞争力，所以这个我觉得会形成一系列的连锁反应。我们一直很密切的关注这个政策会产生一系列的后续问题。
　　【葛翠翠】：从苏总的角度来说，您认为任何一个制度的设计都要考虑所带来方方面面的影响。
　　【苏智渊】：对，如果未来政府真的还是有类似政策的话，其实真的应该跟在座的所有产业内的行家来做一些交流，然后才去做这方面的一个出台。
　　【葛翠翠】：接下来还是有请庄总。
　　【庄捷】：至于解决刚才苏总也说了，说到有形的手，这是很难去左右的。但是我想，我们看到这些非常积极的因素，就是我觉得本届中央政府这一级，它明确的要提出把政府的职能要简，要放，要把管理往服务方面来转变，我觉得这个大的方向是非常好的方向。我觉得这比上届政府工程式的管理方式是一大进步，是一种专家式的管理方式，但是要传到各级的政府，一层一层从中央地区到地方政府到底层所在的政府还有相当的难度，或者相当的时间。我说一个例子，比如说我们在当地招商的时候，我们政府会给我们设定一些条件。当然有很多，其中政府最关心的是企业进来一平米纳一年2000还是多少，会有一个门槛。但是我想，这个地方政府想的是很好的，来了之后企业就给我做贡献了，但是不要忘了，如果我们要执行这样政策的话，我们永远不能进入一个创新型的国家。因为创新是从种子，从几个人的小孩，从车库，从教室，那个时候就开始做，这样的企业你不让他进来，你永远抓不到，像苹果这样的公司你永远抓不到，因为你拿到是已经成熟了的，有一定纳税能力的企业，它的创新实际上是能力在衰退的。只有那些基层的，从零开始的，可能才预示着，孕育着未来。我想这一点地方政府应该能够认识到。另外对于产业地产，比如说我们是工业用地，工业用地进来的企业，要求你必须得是生产型的企业，加工型的企业，对这些有严格的要求。但是我们知道，我们的园区在北京那个地方，北京市整个产业都转移了，现在说很多落后的产业，甚至几年前首钢就已经出去了，生产型企业，那么真正进到首都的，进到北京的区域，京津冀一体化的情况下，没有什么太多的这种直接加工生产企业能够进来，北京市也都需要的。但是地方政府执行的政策是过去规定的，这些企业怎么来进呢？还是不是需要在观念上要转化呢？再从根上，政策的设计上，是不是要从根上来解决这个问题呢。我觉得这都是需要我们有形的手，也就是各层的政府，尤其是基层的政府要有大胆的创新开创精神才能够解决的，就是打开它，打开门户之间，各种条条框框的限制，让产业园回到一个自然经济发展的模式，我觉得这是中国的一个希望。
　　【葛翠翠】：庄总和苏总提出共同的问题，政府能够在制定一些政策和要求的时候，更多的聆听业内人士的一些心声，才能保持政策制定科学有效。
　　【刘桐渤】：我也在思考这个问题，同时我在研究全世界各国发达国家怎么解决这个问题。其实任何产业都会有饱和的时候，市场经济的本质就是一个饱和经济。各行各业都会饱和，都会饱和到一定程度之后，政府要想办法什么是新的增长点，新的增长点只能从满足人的需要开始。因为人的有些需要是重复性的，比如教育、医疗、文化、环保，这些领域是不会饱和的，只要人类存在，这些需要就会存在。我们的企业，中国的企业也会面临从粗放中国经济，从中国制造和盲目出口，豪不考虑我们自己的成本出口慢慢转型到怎么样提高老百姓生活的真正质量。未来的产业园不能单独的搞产业园，这已经是一条死路了。因为都恶性的竞争，现在看来中国有一千多家产业园，这是注册的，还有好多没有注册的，总部基地我们调研有500多家，只有1家做的比较成功其它都跟着来了，跟着来是好事，我们喜欢。但是从全社会的角度来讲这是一种成本浪费。政府怎么去解决这个问题呢？我在想一定利用中国经济的转型，不是让农民进城，实际是城乡一体化。在这个过程中有大量的商机，这个商机在什么地方，周边人为什么想来北京，无非北京教育好，医疗好，离当官的近，或者说医院好。我们为什么不在周边，如果要是有这些设施的时候，谁又愿意光到北京来去凑这个热闹呢。我在想未来的产业园一定要和能不能适合人居住的地方，能不能适合人生长的地方。什么是适合人生长的地方呢？大家每一个在座的人都在关心，我的孩子要上什么样的学校，我的孩子要上什么样的幼儿园，我的老人应该怎么样安置才能安心的工作。这些本身实际就是商机。我觉得总部基地试图解决的问题就是这个问题。我们董事长提出新五城的理论，预期在大城市竞争不如开拓新的生存空间，在新的生存空间里解决人的就业和企业的发展问题，甚至鼓励企业自己买楼，有自己的资产，这个资产可以抗击任何金融风暴，或者说经济危机的一个投资。
　　从西方发达国家的经验来看，实际上政府最大的税收不是来自企业的税收，是来自老百姓的地产税和老百姓个人的收入，个人的所得税，然后取之于民，再用之于民，这是可持续的经济模式。我们现在都在考虑的这个问题，包括刚才提到政府限制20年，这个很明显是政府欠缺考虑，没有找到一次性的解决方法，怎么样让企业的发展真的和企业的生存，和老百姓的生存在一起。现在总部基地在沈阳有2000多户，甚至在江南，我们叫海宁有1万多平，我们实际在做的事情是创造一种生活方式。创造一种市场，创造一个可持续的发展模式，这一点需要各行各业的人共同探讨。

　　【葛翠翠】：有综合的开发能力和运营能力比较重要，这是破解您说的产、住矛盾重要的方面。刘总您怎么看？您刚才说企业和土地之间的问题。
　　【刘芷均】：刚才说的均衡，几位老总一说到产业地产一肚子的抱怨，还是说土地政策。市场的力量跟政府的力量之间均衡的确过去是个问题，我也感觉到我们自己做产业园的确是政府主导干扰政策均衡，因为它比较强大。包括刚才说到工业地，的确开发区的工业地也停止挂牌了，也要改规划了，这个对我们产业园是很大的事。均衡没办法破解的方案，只能靠同行多点呼吁，在搜狐多点给我们去呼吁，让政府多听听产业园的声音，这样减弱政府和市场的干预。我们经常聊天，产业园蛮好的，想为当地的政府多招商，多搭建好的企业来为当地的经济做一些贡献。但是招商碰到政府各种方面的要求，税收方面的确不容易。招商我没办法，刘总说的均衡，生产生活的均衡，再加上生态这一方面的均衡。
　　我想讲一讲我们自己园区的探讨。因为当时我们天骥智谷是纯粹的工业地，当时政府要求我们做所谓的研发楼，工业地必须得研发楼。我们考虑均衡，人的生活、生活、生态必须得一起，不可能上班、工作是分离的，包括亲近自然是分离的。我们在产业园的规划里面，在开发区政府也做了很多的工作，从规划上。我们最后规划出来的产业园的确希望能达到，我也有企业的办公楼，有独栋的办公楼，同时有两栋集约性的办公楼做孵化器，内生里面是一个平衡。同时规划有配套的宿舍，员工宿舍，我们现在把它做成一个酒店式公寓。当然也配套一些商业，包括未来这个园区里面会有商场，还有一些银行进驻，还有一些运动的设施。我觉得一个产业园一定要具有这样的均衡，生产、生活、生态上的均衡，我觉得才是有发展的潜力的。同时招商的过程中，我回应庄总说的税收方面怎么去办，因为我也知道，我们做产业园拿工业地的话，政府会要求到哪一年考核你的税收指标，他们也会要求很多，恨不得进来的企业第二年就纳税超过一千万。就像庄总说的，每个企业来到这里，现在他纳税一千万不代表五年会纳税一千万。所以我在招商的过程中，我觉得我的项目公司经验得搭配，为了满足政府对我税收指标的衡量，我会招一批高税收的，马上就有税收的企业，我会先招一批。
　　当然，我在这个过程中也会招一批，我认为会招成长性的，现在他可能纳税不多，我觉得五年后纳税很多，这方面得有一些学问去这么搭配，所以我们天骥智谷招了30多家非常好的企业，未来下一步自己再去做一个孵化器，希望未来苗圃、孵化、加速在园区里都能够达到一个均衡。
　　【葛翠翠】：刚才前位有点达则兼具天下的味道，刘总是独善其身。请张总来说怎么解决自己的问题。
　　【张南】：其实可持续的话题，我能够去找到一个解决的方案，这不简简单单是解决方案。前几天接到搜狐焦点这个题目的时候压力蛮大，而且上午的时候又把中关村谈主任请来，把我们理想的芳香性园区又呈现了一下。其实均衡来讲，我觉得我们实质上刚才几位老总说的，其实体现到一点，也就是我们都是在为产业去做事情，我们要争议政策，争议政府，争议很多的内容，但是体现到一点，就是我们做产业的责任，其实我们还是有一个梦想，是要做到产业的发展。
　　我们电子城股份也有这样的责任，从我们公司的使命来讲，我们叫做推进区域经济发展，促进区域产业结构升级，实现自身的发展。我觉得其实我们也是在找几方面的利益关系的均衡，这个来讲，而且是必须要找到几方的一个均衡，我们产业地产的方向才有。我们首先要责任，是要促进到区域的经济发展、产业发展。还有对于整个社会环境的改善，还有自身企业也是需要发展的，包括政策、土地供应各方面来讲，其实都关系到这几方利益的一个均衡。我觉得实质上我们真正的追求还是要追求到这样一个整体利益几方的共赢，这样才能达到可持续的方向。谢谢！
　　【胡斌】：刚才我一上来就把行业我认为是客观现象，大家认为比较不好的现象表露出来。确确实实我想台上在座的企业家们，在跟政府交流的时候，其实政府有一些担忧，就是因为说你做产业园区的时候，你是否拿这块地，你去做住宅。一千亩给你，最后是八百亩做住宅，还有20%的产业没做出来，这个事情是对这个社会，对这个行业都应该是不好的一种表现。对我们这些有追求，有责任台上的企业家们来说，是一个不公平的一种态度。既然是叫产业园区，有产在先，你没有产怎么配套，需要居住，需要城市的东西，你不能去本末倒置，我相信这些在座企业家都应该是按照这种模式来做，我们现在提出的观点，跟我刚才说刘总的观点有类似之处，叫产城一体，要均衡，30分钟以内的范围内解决生产生活的问题。实际我们现在给它的一个概念叫产城一体。空间上面，形态上面跟城市发生关系，是产业或者下面是工业，所以你就不装扮，你的形态在社会留下几十年，所以跟城市的规划、建筑方面有关系。功能之间也有关系，城市区域有什么功能，你这里有什么功能，跟城市之间和区域之间形成互补。跟你的产业又有什么关系？因为产业园区分很多类，这种情况下梅格雷的产业配套需求不一样，你又怎么去解决小圈内真正客户的需求，内生的需求和循环。并不能够一棍子打死，我说的这些现象给我们行业优秀企业带来不好的行业内部影响。
　　怎么去解决这个问题，我们主张是产在先的，举个非常成熟的例子，我们在武汉光谷研究园30年了，730亩有80万的建筑，有40企业，3.5万人在这就业，去年产生的GDP占湖北省软件与服务外包60%以上，解决税收是十几个亿。这种这些所有数据不来源于每一平方米的住宅，这些数据没有跟一平方米的住宅有关系，这些东西作为一个城市，作为一个区域经济他喜不喜欢，一定喜欢。700亩的土地上面产生了400个土地高度的集约化，产业的高度集聚化的问题，有3.5万就业的问题，有260亿GDP的问题，有20亿税收的问题，我想这个事情若干年来一直在那发展，到去年为止是这么一个状况。而这里面仅仅有不到7%所谓人员用房，物业用房，因为有里面是全球化，24小时倒班公寓，我们80万有40家中后台运作的，因为24小时运作，必须有24小时的倒班公寓，这些基本的配套是需要有。包括我们做科技城的时候，因为你选的地方可能是远离城市的，需要生产的人一定有生活。这个生活不能用简单的社会方式解决，商品房去解决。还有生产基本的规律，收入只有四、五千的时候，你去买两万一平米的房子，这个房子对他也不公平，这个时候配置一部分所谓的人才公寓这方面，所谓园区服务，这种政策有利于它的发展。大家也不要简单的去理解我刚才说的那种问题，最终会达成平衡，内生和均衡，有的靠社会力量，有的靠自身力量达到生活生产最终实现产城融合。
　　【葛翠翠】：还是做有理想的产业地产商，能够把自己核心竞争力放在对产业的培育上。刚才六位大佬分享了六个不均衡的地方，我们吐槽完毕，接下来释放一些正能量，我们刚才谈到这么多问题，而且2014年有很多新的形势是以前没有的，比如说前面提到工业用地的新政，比如说自贸区获批，京津冀一体化更加提速，有很多这种新的主题涌现出来，使得这个产业地产的热度上升，而且有一些住宅，包括商业地产传统的这种品牌房企都进入到这个行业来，可以说产业地产商面临的形势是前所未有的复杂，对每一个产业地产商来说，对一个企业来说，如果能够在这个形势下更好的生存，更好的发展，是不是应该有自己的一个均衡术，有自己的一个“武功秘笈”，这个秘笈是什么呢？胡总能不能讲一下光谷联合怎么做到的。

　　【胡斌】：确实像主持人说到，整个新政策的出台给产业园区发展带来很多机遇，也同时会有一些企业对他进行关注，甚至包括很优秀住宅企业对产业进行很大关注，这样似乎给我们产业地产压力和生存的压力，也没有恐惧。中国这么大蛋糕，中国高速发展的情况下，这么大一块蛋糕应该是做多头的游戏，不可能是寡头游戏，只有在竞争中，在压力中才可能会去提高自己的能力，去不停的为我们的客户和社会提高价值，提高自己的能力，这是最主要的。我说一个也许大家不高兴的一件事情，北京同志不要见怪，上海同志不要见怪，我相信在座各位有其他城市发展，北京动不动是5万、6万的房子，所以很容易把企业规模做成100亿以上，做一个楼盘就能做到100亿。但是在全国各地看这种现象很少，一个单一的楼盘很容易做成100个亿，太容易了，所以越容易大家会造成产品、客户乃至后期的服务会降低，因为他忙着去挣100亿、200亿，没有精神，不需要花太多的精力去做很细小，很精细化或者为客户提供很周到的服务，已经没有必要了。进一步加强综合竞争能力，这是作为我们企业核心竞争能力。长期竞争能力不同于住宅，作为产业地产开发商来说，产业地产开发只是一个开始，还有很长后期真正的营运。并且它不同于住宅市场，住宅市场是客户生活习惯，产业地产服务于不同的产业，必须对产业的每一种自己游戏规则要了解清楚，所以你不是简单的盖一个物理空间给他之后能够包容一切的，生物医药的生产型企业跟软件服务外包和金融空间的要求，和交通的方方面面是不一样的，你的服务更是不一样的，所以要进一步的去加强产业地产商的综合的，不管是知识也好，还是各方面的管理也好这个能力，真正提高核心竞争力，做到我们所谓的产业地产方面长盛不衰。
　　【葛翠翠】：你的秘笈是综合能力，小而美的企业也是可以做的不错的。张总呢？
　　【张南】：这个问题是怎么做的问题。其实刚才听杨总，刚才他把恒生的发展讲的非常细，其实手段也给大家分享了很多。我们做产业地产运营开发角度来讲，其实也会运用很多相应的手段，去发展我们这个产业。实际上核心来讲，回归产业地产本身，它还是要回归产业和地产两个词。对产业有非常深厚的理解能力，这个我觉得也是作为产业地产企业，作为研究各方面必须具备的能力。作为地产开发来讲，我们也要做地产，包括应对各个政策变化的，对地产开发角度的模式创新，还有更多方式的创新。从我们电子城股份来讲，也是秉承了这20年来对于整个产业，因为我们开发的项目在北京做的项目见证了从产业升级变迁的过程，所以我们也是秉承对产业的理解，加入专业的一些运营手段，包括后续产业的运营，加强自己整个核心竞争力，实际是体系性的建设，我们也相信这个产业地产能够有非常好的前景。
　　【刘芷均】：我一直认为产业地产房地产只是一个载体，也就是说未来产业跟产业园的运营服务才是它的灵魂。也就是说任何一个产业园要具有自己的特性，有自己的核心竞争力，应该是在软件，而不是在硬件上。所以我也一直在思索，也一直在想，怎么样一个产业园未来有更好的竞争力，才会有自己的特色。刚才我也很认真听了一下恒生产业园杨总的发言，非常精采，也值得我们去学习，也是我们学习的一个方向。特别在未来十年，我也一直在思索，中国经济发展会迎来新的一波技术创新的浪潮。我也知道中央政策也是说所谓的产业升级，结构转型，这个一定是跟科技创新结合在一起的。所以我觉得我们做产业园，在未来十年应该去思考，我们怎么去搭建一个技术创新的平台，这个可能是我们要努力和思考的方向，我们自己产业园也在这方面去做。包括今天上午中关村的说硅谷模式，我也很认真去听了，我们公司甚至也派了员工去硅谷考察学习硅谷创新模式。美国的产业园其实也不是产业园，美国经济发展一直处于领先地位，这跟技术创新是相关的，这个土壤，包括硅谷这么成功其实就是创新、创业、创富。我觉得我们未来这些产业园在今后十年的发展，一定要关注怎么去搭建一个好的平台，去对你这些落户的企业，在技术领域上创新的。技术创新还有商业模式的创新，我也在想这个问题。现在互联网经济也颠覆很多传统的商业模式和运营模式，包括对产业园的运作也会带来头脑上的思考。
　　未来这个产业园，我们真正的核心竞争力应该在软件。也就是说这个平台的搭建，一个科技创新平台的搭建，还有一个商业模式怎么去创新平台的搭建，我觉得这两方面是值得我们去思考跟探索的。
　　【葛翠翠】：刘总跟胡总的回答是有异曲同工的地方，都是要强调精细化的运营。接下来请刘总，刚才您提到全国有500家叫总部基地的，您这边是鼻祖，您担不担心。
　　【刘桐渤】：并不担心，我们总部基地已经走到英国了，今年9月马上就有10亿英镑的投资，第一期在英国做50栋楼，现在基本上好多已经预定开始了，我们现在不是说这个楼能不能卖出去的问题，而是选择什么样的企业参与。我们第一期是亚太商务版，我们从中国整个大的经济形势来看，有两大趋势各位可以注意。未来十年，一个是城乡一体化的建设，在这里面完成巨大的经济转型。第二个巨大的转型是从中国制造到中国创造，到中国投资世界，这三个转型，三个台阶使中国完成，成为一个不仅仅是经济总量第一，而且是在研发方面，我们刚才讲的美国的硅谷也没什么了不起的，他们那里面都是中国人和印度人。其实你去研究硅谷，你发现最核心的是在于人，是怎么样把最优秀的人聚集起来，让这些人产生爆发力而相互影响，硅谷既然在美国能产生，在中国中关村也能产生，武汉也能产生，新的总部基地沈阳也能产生，未来伦敦总部基地也能产生，只要有合适的土壤和管理，加上一种助动器，是企业家的创业精神，再加上中国崛起。中国崛起给我们最大的推动力是什么？是人民币走向世界，人民币走向世界以后，我们可以直接的去贸易，直接的去投资，直接的去跟当地进行各种各样经济上的交流，这个是未来十年真正影响世界的。从美国人的慌恐，我们在国内还没有感受到，如果中国经济真正成为世界第一的时候，那对整个世界的影响是什么。如果出去以后我们可能会有感受，街上随便卖小摊的人都说，中国人人都拿iPad，在英国人家攒400英镑买iPad是要工作好几个月的事。我们的企业家做国内事的同时也要考虑考虑国际，走向国际的同时我们要跟国内的做法完全不一样的，实际如果总部基地在国外有一点经验的话，就是我们在国外和当地最好的伙伴合作，和当地设计、建设，完全按照国际的形式来做，整个团队管理灵魂是在中国力量当中。这一点我想很多企业要面临这个问题。
　　国内这种经济，我觉得地产的建设可能是未来十年比较容易，再过二十年可能基本上就饱和了。下一个课题就是好多地产商要考虑怎么样做国际和世界的地产开发商。总部基地等于说先走了一步，先走一步我们要考虑怎么样帮助兄弟姐妹们往前走，所以说我们建立了总部基地联盟，这个联盟就是帮助大家的，因为我们之所以在伦敦拿到比较优势的地，对于伦敦政府来说我们最大的吸引力使他们看到了总部基地，在西南四环有400多家企业非常成功，而且这400多家企业实际上都是按照市场的规律来运作的。任何一个新的总部基地开发区的时候，这400多家企业都有一部分会跟着我们走，而且如果伦敦市场看到说，你必须承诺一年之内要带50家企业到这投资，我们就会很痛快的说没问题，我们肯定会超额完成。对西方来说，现在最大的问题是政府没有投资能力了，那些跨国公司投资能力并不考虑政府的需求，所以说在英国这样的国家，尽管经济很发达，还是需要中国的投资。这次李总理刚刚区别了英国，有两个信息。一个是人民币怎么样加速国际化，第二个怎么样把中国的投资经验带到英国，同时在英国完成整个的产业升级。比如说中国的高铁，中国的核电在英国怎么样落地。给在座所有的同仁都有一个问题，我们如果要可持续发展，怎么样让我们在产业园各种企业，我们帮助他不仅在国内发展，而且帮助他在国际发展，这个是我们整个产业园发展真正的价值所在，也是我们最刚性的市场需求。所以一个产业园仔细分析是有三个层次，第一市场土地的开发，这里面有大量的商机，第二是我们做的内容，现在怎么样招来各种各样最好的企业形成一个组合，第三个是未来的服务可持续，如果我们把这三层的工作都做好了，我想我们是能立于不败之地。

　　【葛翠翠】：苏总您怎么看这个问题，产业地产怎么构建自己的“护城河”。
　　【苏智渊】：我们戴德梁行看产业更多一些，我们做产业地产这个领域到今年已经超过15年了，所以实际在前面十年压根就没人提产业地产这个概念。在过去五年开始越来越多的人在看这个东西，就像主持人讲的，2014年开始有大量的，原来压根不是产业地产行业的人都进入这个行业，而且很多是做住宅地产和商业地产的人进入这个行业。今年是蛮有趣的一年，我自己在这么长时间经阶段里面，我想说希望所有在这个行业里的开发商最重要的一点是注意一个，不要急功近利，这个其实也是胡总在一开始讲的，为什么政府会出台所有的这些政策，或者政府的关注点为什么会是这样。很大一部分原因是大量这个市场里面的开发商，他在拿产业土地之后不做产业地产的事情。这个其实直接导致了一个贝伦，政府不知道应该用什么方式来控制你的产业土地未来可以被用作产业地产，所以政府压了很多硬性的指标，税收、注册资金等等来控制这些东西。
　　我这么多年的观察下来，我个人觉得产业地产确实不是一个急功近利的东西。如果你想用商业地产或者住宅地产开发思路开发产业地产的话，往往是不会成功的。我们过去很多年一直看到有很多一些开发商，他拿了产业地产之后分割成小单位，不断的在市场上进行销售，希望迅速套线来扩展整个市场的份额。但实际上产业地产的精髓更在于产业，你怎么来培育这个产业，这个课题是很难的，而且往往不是产业地产开发商一个人可以解决的，是一个综合性的环境所形成的一个氛围。而另一方面，我个人觉得产业地产开发商未来必然的发展方向，是走向资本化。产业地产开发商未来做的事情不是拿一栋楼怎么变现挣钱，更多是考虑这个物业，或者这个载体未来可以给你带来一个长期现金流，这个长期现金流怎么在国际国内的资本市场来进行资本操作，这个才是产业地产开发商未来要做最终的方向。
　　无论是从胡总前面讲的点，还是刚刚刘总讲的点，都给我们开拓思路的方向，怎么未来在国际、国内市场找到产业地产未来资本化方向的一个点，这个是未来各个主要产业地产开发商应当考虑的主要方向。
　　【葛翠翠】：苏总没有直接给出说你应该怎么做，说不应该怎么做，说不应该急功近利。庄总怎么分析？
　　【庄捷】：前面各位老总已经把答案给大家说的比较清晰了，有一些确实我都很赞成，也是我想说的。我们实际现在面临一些矛盾的现象，一个是产业产能的过剩，给我们国家带来很大的困惑。另一方面我们又面临信息革命、工业革命、产业革命新的变化，这些变化无疑会给我们产业方向这些企业带来新的机会。包括做产业地产。我们看到这个机会的时候不能太头脑发热，必须要冷静的来分析。中国过去从经验来看有一窝蜂的行为，比如做住宅很挣钱，大家都拼命做住宅，弄出很多鬼城来。包括做开发区，各地各县都弄开发区，最后开发区都荒了。但是我觉得我看到新的苗头，也可能是杞人忧天，我希望是如此。但是我很担心也会重蹈覆辙，很多企业蜂拥进入到产业地产里来，建了很多空的地产，我想前面苏总也说到了，我想再强调一下，我们虽然叫产业地产，绝对跟住宅地产是不一样的。在好的市场情况下住宅地产操作是短平快的，资金很快能回流，生产过程可以很快的来周转。但是做产业园周转过程是非常长的，而且在进入之前一定要非常的慎重，因为大会选的这些专家作的报告非常有针对性，特别的好。我想做产业园起码第一点看看我们有没有产业基因，我们有没有强的产业基因，比如说像杨总刚才讲的恒生在这个产业里面已经很久的，自己就做这个产业，同时在发现新的机会转进来，这样才容易成功。也就是说我们有没有这样的基因。另外有没有这样对产业上下游，或者是整体链条把握，哪些链条是能抓住的关键点。如果这些全都没有，我们千万不能以为建立一个园区房子在那摆木这人家就会来，或者说一个概念，做成生物的生物就来的了，不是你想象的，最早命名成产业园的那些园，最后都不一定是那个园，或者能招满就不错了，就念佛了，很有可能都招不满。
　　大家要冷静的分析这个市场，当然我并不是说出于自私的利益，我们做产业园希望大家不要进，不是这样的，是大家不要浪费社会的资源，不要浪费属于整体你的精力。在进入之前要慎重的考虑。谢谢！
　　【葛翠翠】：庄总的意思是没有金刚钻就不要揽这个瓷器活，对自己有一个资质有自知之明。
　　【庄捷】：没有金刚钻慎揽瓷器活。
　　【葛翠翠】：我希望各位用一句话对未来的产业地产市场做一个展望，作为今天这个对话环节的一个结束。
　　【胡斌】：这个行业明天会更好。
　　【张南】：这个行业需要我们继续的精耕细作，努力。
　　【刘芷均】：我觉得应该是机遇跟挑战都并存。
　　【刘桐渤】：这个行业脚踏祖国，面向世界，才能真正立于不败之地。
　　【苏智渊】：我用八个字来形容我现在对这个行业现在的状态，群雄逐鹿，危机四伏。
　　【庄捷】：我希望这个产业是基于真实实实在在的需求而推进的产业。
　　【葛翠翠】：谢谢各位精采的分享。这个对话环节到此结束。（来源：搜狐焦点产业新区）