有意擦边也好，无心踩雷也罢，万科产业园区的首个试水之作真的变成了名副其实的“试错”。

不能分割销售甚至不能开展经营性活动的科教用地，神秘离去的前股东和一地鸡毛的烂摊子，万科为何连基本的尽职调查都没有做就贸然装进上市公司？园区有风险，进入需谨慎，作为拥有行业标杆地位的头号龙头房企，进入一个崭新领域本应该慎之又慎，不能以一句“不了解”或“不小心”来搪塞理应知情的公众和投资者。在这个事件中，郑州当地政府部门更是显得失职和失语，对这个项目疑点重重的前世今生披露不透明甚至可疑，对前后进入的企业对接更是难以自圆其说。美铭科技园是传统房企转型产业地产遭遇未知风险的典型投射，我们无意以模式风险和道德风险过分苛责万科，但却必须将这个样本放大解剖，让产业地产“门口的野蛮人”闻者足戒，警钟长鸣。

对于万科地产下一步的动作，我们也将持续关注。我们希望政府与企业的博弈，是一个透明清晰的可见，而不再是模糊的莫可名状。

初夏的郑州，河南本地园区开发商殷经理的车停在郑州高新区西区科技大道上，车窗外正对着“美铭全球高新智慧产业园”的施工规划公示板，其中“美铭科技”四个大字相当显眼。而在这块公示板的左上角，可以看见并不明显的“万科”二字。“我们的项目也在这附近，最近三个月以来，我一直没看到美铭产业园有任何变化。”殷经理对中国房地产报记者表示。

一年半前，2012年12月18日下午，一场被媒体形容为“异常低调”的签约仪式在美景集团举行。万科集团执行副总裁莫军、郑州万科公司总经理蔡平与美景集团董事长王小兴、美景集团总裁王军等，共同出席了此次签约仪式。

一方为中国千亿级住宅开发商，另一方为当地龙头地产商之一。万科和美景集团“联姻”成立了郑州万科美景有限公司，万科占51%股份，美景持股49%，美景集团将旗下七个住宅、写字楼和科技园项目注入合资新公司，由新公司负责开发推出。这意味着，当时原本由美景集团负责建设运营的美铭产业园自此正式交由万科打理。三个月之后，该项目就出现在了万科的年报之中。

然而，对于这个万科地产首次试水产业地产的项目，一位不愿具名的郑州万科负责人却告诉中国房地产报记者：“当时万科接手美铭产业园之后，对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位其实都不清晰。”

美铭产业园所在地块的科研用地性质决定了其面临无法分割销售的政策壁垒，而万科地产这位产业地产新兵对于持有运营产业园区的经验值更是几乎为零。在最初主打独栋、分层销售的招商中心被当地政府取缔之后，贸然闯入产业地产行业的万科面临着进退两难的窘境。而轻易将一个产权存在重大隐性风险的项目纳入上市公司，则暴露出万科在风险管控方面的疏失。