万科搏命郑州西:产业地产深陷违规泥淖

来源:地产中国网综合 2014-07-08 12:54:00

产业地产新兵之惑如今,万科已经开始在多地试水产业地产。除了低调处理的美铭科技园、高调推出的廊坊物流园区,万科在青岛开发的青岛国家广告产业园和在深圳前海以BOT形式试手的前海企业公馆也是其旗下较为知名的产业地产项目。但在这些项目当中积累的经验显然还不足以帮助万科解决美铭科技园的棘手难题。

“与郑州产业园项目相比,青岛项目从项目拿地、设计、建设到运营都是经由万科一手包办,万科在项目定位、规划设计、功能架构、业态分布等方面投入了大量精力和资源。不过即便如此,青岛项目的销售也遭遇了瓶颈。”北京联东投资(集团)有限公司副总裁梁环宇告诉中国房地产报记者,“这类传统地产开发商进入产业地产,单从产品设计上就很难满足不同地区不同客户对物业的要求。”

而深圳前海建设的企业公馆则采用了BOT的模式,即由万科建设并运营一段时间后交给政府。据了解,企业公馆项目预计总投资额为8亿元人民币,2014年6月底竣工,由万科建设并运营8年后移交给前海管理局。外界认为,这对万科而言不失为一次绝佳的“练手”机会。

然而,对美铭产业园来说,要等到深圳万科的前海经验成熟之后再进行模式复制显然不太现实。

“一般来说,由于涉及科研用地产权分割违规,万科能做的就是完全持有自营,或者申请转变为商业用地后再进行出售。”梁环宇告诉记者,“关于产业地产持有自营,一些常年深耕产业地产的企业尚难以做到,对于新兵万科来说必然困难重重。万科作为上市公司,自持的低回报率恐怕也是投资者无法接受的。”而上述郑州产业园的负责人则告诉中国房地产报记者:“据我所知,万科现在对于这块地的处置更加偏向于将科研用地转变为商业用地,补交一定的土地出让金。”。

万科获得该项目51%权益后,财报显示其须支付地价款约0.97亿元。记者以此粗略计算,当时科研用地价格约为646元/平方米。而记者查阅当地土地出让记录发现,同时期该项目周边成交的一块商服用地价格已经超过3000元/平方米,几乎是科研用地地价的5倍。

“科研用地难以直接出售,但如果要转为商服用地,万科将不得不付出数倍的土地出让金。对于一家上市公司来说,即使投资人更偏向于后者,万科也将为此背负灰色区域的政策风险。”盛诺金地产基金和东方盛富基金发起人黄立冲分析。

而梁环宇则认为:“现在的地方政府和以往不同了,他们需要看到产业、需要能支撑区域发展的核心竞争力。当初政府对这一地块规划为科研用地,也对其带动区域发展的能力寄予了厚望,变性的难度非常大。”直接销售已经遭遇取缔,自持的回报率难以满足市场投资人的胃口,土地变性代价高昂且未必可行,当初未多加思考便扛过的美铭产业园,如今已经成为了万科手中的“烫山芋”。

美铭产业园门前的科学大道正继续往西修建,高高的黄泥堆在道路两侧,远处只有一台挖掘机孤零零地杵在那里。殷经理告诉中国房地产报记者,这条路修通之后将直接连接郑州市与荥阳市。“现在这里的区位并不算好,产业园招商也比较困难,科学大道西段修好之后情况应该会好一点。”

当记者问到她所供职的产业园的未来规划,她指了指美铭产业园内矗立的两栋高楼—“我们跟着万科学,天塌了有个高的撑着。”(来源:中国房地产报

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万科搏命郑州西:产业地产深陷违规泥淖
来源:地产中国网综合2014-07-08 12:54:00
有意擦边也好,无心踩雷也罢,万科产业园区的首个试水之作真的变成了名副其实的“试错”。
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