近日，开车路过南三环木樨园环岛西南角的人都会发现，天雅国际大厦的墙体上突然出现了一个巨型的二维码，拿手机扫描后就能进入天雅国际的官微页面。这个覆盖大楼三分之一的二维码不仅在大红门商圈显得格外吸人眼球，而且在整个北京也非常罕见。实际上，这是以天雅国际为首的一批物业正在改头换面，努力让购物中心与政策层面倡导的高端形象保持一致。

然而随着外迁之路的开启，悄然进行转型升级尝试的大红门商圈，一方面正在经历剥离的痛苦，另一方面又辗转于并不清晰的转型路线图，与其他批发市场又展开新一轮同质竞争的趋势。大红门商圈的转型升级之路，其实并没有政府决策者和商圈经营者想象的那么简单。

传统批发模式的隐退

6月24日下午1点左右，天气炎热，阳光刺目，笔者从大红门地铁站西北口出来，沿南苑路往西北一直前行，兜售各种食品和小玩意儿的小商小贩的招呼声不绝于耳，空气中弥漫着一股各种小吃食品混杂的气味。拖着堆满黑色塑料袋的小拖车的淘货人，骑着摩托车光着膀子的年轻人在拥挤的人群中辗转寻找能够前行的道路，路边的黑车司机则在不停询问过往的行人。

这个看起来颇为热闹的大红门商圈，位于京城“龙脉”——南中轴线上，北起南三环木樨园，南至凉水河北岸。二十多年前，这里还是自然形成的服装摊一条街，以经营价格低廉的服装而闻名。如今，这里已经发展成了中国北方最大的服装集散地，拥有各类服装批发市场40余家，建筑面积66万平方米，经营商户2万多家，从业人员13万人，年营业额超过500亿元。

看似繁荣的背后，却不能掩饰批发业态疲软走下坡路的事实。消费者被信息技术改变的购物习惯，物流行业的飞快发展，实体零售在电子商务的冲击下节节败退等诸多因素，使得批发市场作为商品链节点的中转功能和区域分拨的覆盖功能在逐步减小、萎缩，盈利能力在逐年下降。北京市统计局在2013年1~9月对重点批发企业的调查中发现，亏损数目同比增长了11.8%，达到1318个，占据三成多。

而伴随低端业态带来的环境的脏、乱、差，拥挤的交通问题，人口构成的复杂与管理的棘手，这些都让大红门批发市场走到了历史变革的十字路口。这个一度为丰台区贡献丰厚税收的商圈，已经成为要被忍痛嫁出去的姑娘。这不仅是《北京市“十一五”时期服务业发展规划》中的重要一环，也是丰台区为了调控流动人口的手段之一，更是“京津冀一体化”的一部分。继北京动物园服装批发市场之后，大红门内的批发集散业态也于5月初正式启动了外迁转移之路，走向白沟和永清。

目前，大红门正逐步进行“产业升级”，比如原先的“前店后厂”不再存在，加工、仓储和物流都已经脱离了大红门，搬到了郊区或邻省，而偏向零售的商城将予以保留。丰台区政府正在做关于产业引导的目录，列“负面”清单，不符合的产业将不再被引进，低端产业只减不增。

购物中心能拯救外迁困境？

与大红门商圈部分业态外迁转移同时进行的，是一些拟转向零售为主的物业的转型升级。

6月24日，笔者在位于北京南三环木樨园环岛西南角的天雅国际服装城看到，其东、西、北三门正在进行门头改造。如果排除雨季工期延误的因素，这月底天雅国际将改名为购物中心，走出其转型升级的重要一步。

自然增长的零售业务，促使天雅做出打造区域性购物中心的决心。在天雅国际商业运营高级顾问王众武的规划中，这个总建筑面积在14万平方米的物业，将引进电影院线以及大量非快餐类品牌连锁餐饮，还有电玩、网吧等一系列适应零售客群的业态，除了服装外，还将规划出箱包区，引进鞋履等配饰品类。

天雅国际也做出了建立信息网络化的尝试，前不久在外墙立面打造出巨型二维码，接下来还将对全卖场进行WiFi覆盖。

“再加上我们能配备的地上地下900个停车位，硬件上我们与普通的零售卖场已不存在什么差别，但整体完成调整改造需要两年的时间。”天雅国际商业运营高级顾问王众武对笔者表示，天雅国际是站在区位优势的基础上做差异化竞争，辐射半径可以达到5公里，而在南侧则会覆盖更远。

目前天雅国际入驻的商户大部分是品牌商在北京设立的分公司或者省一级的代理商，其中90%的货品在北京其他的商场都不存在，而且有较高的性价比。在王众武眼里，这些商户能在这种新型区域型购物中心具备货品形象展示、渠道建设、商务洽谈、货品分拨等功能，“同时，天雅国际也将服务于位于两侧拥有5万常住人口的珠江骏景社区，甚至延伸到位于天雅东南和西北的东罗园、西罗园这两个大型社区集群”。

“紧随技术发展潮流，转向以零售为主的业态没有错，但是在这样一个以传统批发业务的商圈建立购物中心，并没有高端商务人群和社区来形成消费基础，而且购物中心普遍也都面临电子商务的冲击，这样的转型实际上显得有些顾此失彼。为了提升档次而建立购物中心容易试错。”一位不愿具名的市场人士对笔者表示。

中国商业地产联盟秘书长王永平也对笔者表示，受制于周边大型购物中心的挤压，大红门商圈适合建立社区型购物中心，而“建立一家社区型购物中心有一定可操作性，但是扎堆建两家三家这个区域并无能力消化”。

散落周边的购物中心其实已对天雅国际、福海国际等形成合围之势。比如与天雅国际相隔不过3公里的银泰中心，西侧的首地大峡谷，西南侧的城南大道，这些都将考验天雅国际等的运营能力。

模糊的转型升级之路

除了倚重零售和玩高端建立购物中心，大红门商圈还能变身成什么？

目前看来，众多商户对大红门商圈的前景存在不少的疑惑与犹豫。6月24日，笔者在装修较为高档的天雅女装大厦看到，很多商户都在中午埋头打包发货，地上堆满了层层叠叠的货品。

一些商户也对笔者表示，目前仍然是批发占大头，货都发往全国各地的商场，零售只占一小部分，“要转向零售还真不知道怎么办”。

针对大红门商圈的转型升级，政策层面也语焉不详，并没有清晰的路线图和实质性的进展。

丰台区商务委主任刘怀生曾在接受媒体采访时表示，“大红门将从文化、中轴、商务、国际性几个方面来发展，并通过时尚创意来提升它的功能。”

但是这个规划不仅显得大而空落，而且与北京其他批发市场外迁后的转型升级之路形成了重叠。

目前已被西城区政府列入德胜科技园一部分的动物园批发市场，将打造成北京的服装设计聚集地。而服装设计本身就是创意产业的重要内容，对于同属服装批发市场的大红门来说，在摆脱和动物园从前的批发同质竞争后，实际上又陷入了同质竞争的老路。

中山大学管理学院市场学系主任王海忠对笔者表示，功能的重叠，就会造成资源的浪费，“这样带来的不仅是整个城市内部的竞争，也不利于北京整体城市的发展”。

放眼全国，大型服装批发型商圈外迁转移后的转型升级，也没有成功的案例可循。

在王永平看来，大红门商圈的转型升级也不简单，“成都的宽窄巷子，北京的798、南锣鼓巷，上海的新天地、田子坊，这些转型成功的文化创意商业地产最开始都有一些文化积淀，而大红门的传统是批发，本身就是一个低端业态，要从低端变身高端，并非打造商业概念这一条道路可循，开发成住宅、办公楼、酒店也未尝不可。”

王海忠则表示，站在整个北京市的角度通盘考虑大红门商圈的功能，并遵循历史和周围环境的因素去引导升级是摆在政府面前最为迫切的课题，“政府还要在招商、商业主体的入驻、公共服务平台的建立方面做出支持。”（来源：中国经营报）