购物中心能拯救外迁困境？

与大红门商圈部分业态外迁转移同时进行的，是一些拟转向零售为主的物业的转型升级。

6月24日，笔者在位于北京南三环木樨园环岛西南角的天雅国际服装城看到，其东、西、北三门正在进行门头改造。如果排除雨季工期延误的因素，这月底天雅国际将改名为购物中心，走出其转型升级的重要一步。

自然增长的零售业务，促使天雅做出打造区域性购物中心的决心。在天雅国际商业运营高级顾问王众武的规划中，这个总建筑面积在14万平方米的物业，将引进电影院线以及大量非快餐类品牌连锁餐饮，还有电玩、网吧等一系列适应零售客群的业态，除了服装外，还将规划出箱包区，引进鞋履等配饰品类。

天雅国际也做出了建立信息网络化的尝试，前不久在外墙立面打造出巨型二维码，接下来还将对全卖场进行WiFi覆盖。

“再加上我们能配备的地上地下900个停车位，硬件上我们与普通的零售卖场已不存在什么差别，但整体完成调整改造需要两年的时间。”天雅国际商业运营高级顾问王众武对笔者表示，天雅国际是站在区位优势的基础上做差异化竞争，辐射半径可以达到5公里，而在南侧则会覆盖更远。

目前天雅国际入驻的商户大部分是品牌商在北京设立的分公司或者省一级的代理商，其中90%的货品在北京其他的商场都不存在，而且有较高的性价比。在王众武眼里，这些商户能在这种新型区域型购物中心具备货品形象展示、渠道建设、商务洽谈、货品分拨等功能，“同时，天雅国际也将服务于位于两侧拥有5万常住人口的珠江骏景社区，甚至延伸到位于天雅东南和西北的东罗园、西罗园这两个大型社区集群”。

“紧随技术发展潮流，转向以零售为主的业态没有错，但是在这样一个以传统批发业务的商圈建立购物中心，并没有高端商务人群和社区来形成消费基础，而且购物中心普遍也都面临电子商务的冲击，这样的转型实际上显得有些顾此失彼。为了提升档次而建立购物中心容易试错。”一位不愿具名的市场人士对笔者表示。

中国商业地产联盟秘书长王永平也对笔者表示，受制于周边大型购物中心的挤压，大红门商圈适合建立社区型购物中心，而“建立一家社区型购物中心有一定可操作性，但是扎堆建两家三家这个区域并无能力消化”。

散落周边的购物中心其实已对天雅国际、福海国际等形成合围之势。比如与天雅国际相隔不过3公里的银泰中心，西侧的首地大峡谷，西南侧的城南大道，这些都将考验天雅国际等的运营能力。