科研用地产权之结

自愿也好，无奈也罢，美铭科技园作为郑州万科的项目已经白纸黑字地写在了万科的上市公司的财务报告之上。如果不对这个项目的未来进行合理安排，显然无法给投资者一个交代。然而该地块科研用地的土地性质，却成了摆在万科眼前的一道难题。

相比在廊坊签约开发物流园区，万科对于郑州美铭科技园这个产业地产项目的处理显得“异常低调”。无论在公开信息当中还是万科郑州的网站上，都无法搜索到相关的详细信息，项目现场规划公示牌左上角小小的“万科”两字也显得闪闪躲躲。

“其实当时万科接手美铭产业园之后，对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位都不清晰。”一位不愿具名的郑州万科内部负责人向中国房地产报记者透露，“所以对于这个产业地产项目万科是边探索边做，难免会遇到一些不可预见的困难。”

而这位负责人也承认，万科遇到的最大困难就是科研用地产权分割的问题。

尽管国家层面并未对科研用地能否进行产权分割销售进行统一的规定，各地地方政策的口径也不尽相同，但郑州市国土资源局土籍管理处相关负责人明确告诉中国房地产报记者：“原则上郑州市规定科研用地产权不可分割销售。”

“实际上，万科曾经在美铭产业园设立过招商中心，并打算对产业园内的独栋办公楼进行分栋、分层销售，但是由于违反了郑州市相关法规，该招商中心被强制拆除。此后郑州万科对于该项目的宣传变得特别谨慎。” 前述产业园负责人告诉记者。

中国房地产报记者实地走访时被告知，目前产业园的招商中心设立在相距不远的住宅项目万科城内，已经与住宅项目的招商团队合并。

而在万科城，工作人员告诉记者：“现在美铭产业园项目基本处于停滞状态，房子没有预售证。郑州万科高层也没有告诉我们具体开盘时间以及销售口径。”

当记者问到是否能够进行产权分割时，这位工作人员则表示，由于土地性质是科研用地，政府对此管理较为严格，“但是不代表不能分割销售，关键看万科想不想这样做”。

对此，郑州市国土局土籍管理处相关负责人对中国房地产报记者解释：“虽然有禁止分割的规定，但是实际上仍有企业能‘曲线’实现对科研用地的分割销售。”

“例如被供地企业对科研用地上的物业进行分层、分栋销售，如果这些购买物业的企业能够取得房产证，根据‘地随房走’的大原则，就可以去相关部门办理土地使用权的转让，根据各自分摊的面积给他们办理相对应的土地证。”上述负责人表示。但对于没有土地证的情况下如何能取得房产证，郑州市的相关政府部门并未给予答复。

前述郑州万科相关负责人告诉中国房地产报记者：“目前美铭科技园项目尚存在一系列历史遗留问题亟待解决，包括园区内目前已经封顶的两栋建筑，目前万科正在努力与国内外做过这种科技园的企业学习取经。”