风控考验基金运作能力

以分散性的基金合伙制构建的立体城市的金融格局，在多位行业人士看来，万通的做法具有借鉴意义，但关键是一旦出现销售放缓、不可控的政策调控因素时，怎样降低开发商及基金投资方的项目风险。

以西南某城市的立体城市为例，此前有分析文章指出，该产品发行时，在风控方面设计了4道关口。

首先是锁定紧密的合作伙伴，合作伙伴在2014年对项目贡献的销售金额超过14亿元，用以支付A类（信托计划）本息。其次是B类投资人和战略投资人，共9亿元作为劣后（劣后受益人一般与优先受益人相较，指的是信托公司发行的结构化信托产品，在同一款产品中，优先受益人分享较低的收益率，承担较小的风险，而劣后受益人则承担高风险获得高收益。）；再根据进度安排，预计3年左右完成所有土地的转让和二级开发商的进入；最后则是本息不足时，由GP(万通、新希望)负责安排资金补足。

“对于我们企业来说，面对的最大风险包括金融体制的适应和人才储备的不足。”郝杰斌直言。

此外，房地产政策调控无疑也是目前地产基金遇到的主要风险。对此，郝杰斌表示，虽然已经有相应的预案来应对，但唯一能够解决系统风险的办法应该是加强企业管理和项目运作的效率。

据其透露，目前万通立体城市基金的决策委员会由冯仑、刘永好和陈宏三人组成，“经过多次的经济周期，他们对系统风险的评判和预估能力应该很强，而基金的决策委员会和咨询委员会是帮助基金运作团队更好防范风险的一个屏障。”

“基金是很重要的角色，带有股权性质，风险共担利益共存，并非简单的借贷关系。在赎回的环节肯定会设立一些第二或第三方案，比如达到临界值怎么处理。”刘艳说道。

刘艳指出，目前国内房地产基金面临的问题是规模小，对项目的预判和风险控制能力差，开发商对基金的理解和运用不到位，投资文化不成熟等因素，都制约着地产基金的发展。“严格意义上，基金无法直接改变中国目前房地产融资格局，大部分企业还是借助于银行。但就万通来说，如果单成立一只基金，成本也是很高的，其意义在于探索一种以立体城市为实例的地产基金规模化运作模式。”（来源：每日经济新闻）