房地产调结构需要分类定向

来源:地产中国网 2014-07-04 08:36:00

央行最新发布的二季度问卷调查结果显示,居民偏爱的前三位投资方式依次为基金及理财产品、购买债券和房地产投资,选择这三种投资方式的居民占比分别为30.9%、16.4%和14%。值得注意的是,此前央行发布的一季度问卷调查结果显示,房地产投资以16.2%的比例位居居民偏爱的前三位投资的第二位。

仅仅过了一个季度,房地产投资就在居民偏爱的投资占比中滑落超过两个百分点。这一变化,从一个侧面说明,房地产投资的吸引力开始下降,楼市的供需格局正发生微妙改变。这意味着,长期存在供求错配、结构失衡的房地产市场,到了必须尽快调整结构的时候,更为精准的分类定向调控,将成为未来房地产市场的政策取向。

调结构不仅仅是中国经济的攻坚战,也是房地产业的重任。原因有三,其一,总体供需格局正发生变化。过去几年,房地产投资需求旺盛,不少人将其视为保值增值的工具不断购买。而今,央行的数据已经显示,房地产投资的吸引力正在下降,投资需求必将萎缩。有研究更是指出,理论上城镇化带来的内在刚性需求和现有住房的更新改善需求合计,仍然低于2013年城镇住房竣工量,更低于去年新开工的规模。另外,目前在建住房规模巨大,2013年末约为5700万套。这意味着,房地产业总体供求格局已经改变。

其二,区域不平衡的现象突出。目前,部分二、三线城市房地产在建和库存规模较大,出现明显的房价下降现象,个别地区新建楼盘都成了“空城”。有数据显示,2013年全国主要城市中,呼和浩特、温州、福州和无锡房价下降,年末丹东、济宁、温州、福州等城市库存销量比都在20个月以上,青岛的库存面积甚至达到了北京的两倍以上。

其三,住房资源配置不合理、不平衡的矛盾依然存在。尽管近几年房地产市场火热,保障性住房建设速度不断加快,但随着房价的持续高涨,低端住房需求的矛盾更加突出。也就是说,在保障性住房总体供应不足的情况下,却出现部分地区住房空置率不断上升,而一些住房困难家庭的基本需求尚未根本解决的现象,这凸显了住房资源配置上存在结构性矛盾。

实际上,房地产调结构的任务早已提出。早在2003年的宏观调控中,包括《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等一系列政策就曾相继公布。在近几年的房地产调控举措中,从最初的“遏制房价过快上涨”,到“千方百计增加住房供应”的调控进程中,都有着明显的调整房地产业结构的政策身影。

比如在完善多层次住房供应体系中,就突出强调要加快推进住房保障和供应体系建设,即将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系为总方向。可以说,通过政府“补好位”,为困难群众提供基本住房保障,抓住了解决低端住房问题的关键。与之相对应,不管是土地、财政、金融还是产业政策,都在更多地向保障性住房建设方面倾斜。

再比如,信贷政策的“有保有压”,更是体现了引导合理住房需求结构的导向。在此前央行召开的住房金融服务专题座谈会上,央行副行长刘士余提出,要合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求。其实,央行一直强调差别化住房信贷政策,即“有保有压”,支持合理自住需求,抑制投机投资需求。

当然,房地产业结构调整的任务依然繁重且迫切,特别是在进入分化调整期后,精准发力,分类定向调控,或将成为下一步房地产业的政策方向。

从土地调控入手,显然是当前的政策选择之一。国土部有关负责人近日明确表示,从2014年开始,逐年减少新增建设用地计划安排,重点减少东部地区新增用地计划安排,中西部地区将适度增加。在结构上,重点减少工业用地供地面积,保障生活和基础设施用地。可以说,促进现有用地内部结构调整优化,将对房地产业的结构调整产生重要影响。

与此同时,我们也要注意当前的宏观调控思路和方式,即在坚持区间调控时更加注重定向调控,瞄准运行中的突出问题,确定调控“靶点”。这一适用于经济稳增长、调结构的思路,显然也适用于当前的房地产市场的结构调整,即将此前“一刀切”的调控政策,逐渐向分类定向调控的方式过渡,使房地产调控的“靶点”更加精准适度。

来源:金融时报

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