伴随房地产市场进一步调整加剧，房地产商们的转型之路在A股图谱上越发明晰。

7月1日晚，中弘股份（000979.SZ）一则公告再度掀起A股地产、文化商联姻概念炒作，公告称与影视巨头上影集团签署合作意向，拟与上影文化公司合作开发上影安吉项目。值得注意的是，上影文化公司目前正在排队IP0上市，拟发行9350万股登陆上交所上市。7月2日开盘，中弘股份即被死死封上涨停板，收盘报于3.37元。

事实上，伴随迪士尼为首的主题公园商业运作模式的成功，近年来文化联姻地产模式不断被A股上市公司一再复制。此前，华谊兄弟（300027.SZ）投资55亿元与观澜湖合作打造“冯小刚电影公社”，而竞争对手光线传媒（300025.SZ）亦不甘示弱斥资100亿落子上海闵行“中国电影世界”项目。而伴随上述上影股份与中弘股份合作公告揭幕，国内三大电影传媒公司均已涉足自有主题公园建设。

而另一边，在一位房地产业内人士看来，地产商近年来大举进驻文化地产领域背后，呈现的是一幅主流市场日渐夕阳下，国内房地产商集体转型缩影。“现在地产商转型主要就是两方面，一个是住宅房地产项目转型商业地产，比如万达广场、银河SOGO，另外一种就是转型旅游文化地产，主流的有华侨城A（000069.SZ）等等。”该人士对记者指出。

频繁联姻文化产业

从6月9日，华谊兄弟率先宣布其投资实景乐园-冯小刚电影公社正式开业，到6月26日光线传媒公布百亿上海闵行影城投资，再至7月1日上影股份与中弘地产联手合作安吉文化产业园，短短一个月内，三大国内电影公司巨头已相继完成将文化类的“无形资产”变现“实体资产”的布局。

在中国旅游研究院研究员杨彦峰看来，伴随文化创意产业日益兴盛，国内电影主题型资源越发丰富多彩，而文化传媒公司的“创意变现”战略亦为文化地产发展带来机遇。

同期，房地产市场日益下行亦迫使地产商谋划转型，“一方面是近年来一二线城市房地产资源越发稀少，拿地困难；一方面是三四线城市房价需求不足，近年来地产商日子不太好过，不少开始尝试向商业，或者旅游文化产业方面的转型。”前述房地产业内人士告诉记者。

此前，华侨城A已迈开主题公园+商业地产搭配的先河，其经过一番尝试后确定欢乐谷模式，“主要是因为欢乐谷这种游乐园占地面积小，项目上马比较快，能够快速收回投入资金，回报期短，同时配套的商业用地又能带来良好销售前景。”杨彦峰对记者指出。

“事实上，国内不少一线房地产商都在进行文化旅游地产方向的尝试，比如万达在长白山的200亿度假投资计划、长隆集团在广州周边的度假产业等等。”杨彦峰举例称。

不过以文化旅游地产为代表的主题公园背后，亦存在较大的风险。杨彦峰提醒记者称，根据不完全统计，国内目前共有2500到2800家主题乐园，大部分为亏损、倒闭状态，实现盈利仅为少数。

“通常主题公园考察三个元素，第一选址，一般为北上广为主的人口密度较大地区，目前一些交通便利的二三线城市也可做备选；第二是主题性要强，比如之前很多创意重复的西游记主题乐园已经倒下一大批；第三是营销能力。而迪士尼就是具备上述三个要素的最佳案例。”杨彦峰指出。

商业模式互补

而地产商转型文化、旅游地产背后，除了基于传统行业日渐夕阳预警外，文化、旅游地产不同的商业模式也可以补足地产商的短期现金流压力。

记者从业内了解到，旅游地产的经典模式是“主题公园+地产”，但由于投资回报期较长，一般要达到8年以上，具有长周期、回报慢的特点，恰好与短周期回报快的地产项目达到互补效果。

“长周期并不是完全不好，在相同投资金额的情况下，旅游文化地产的投资期越长对开发商越有利，之前昆明有一个主题度假酒店，投资额度看上去很大，但是投资期高达30年，那么开发商可以先在最好区域建设一个酒店，迅速转手获得现金流，再投入其他项目一步一步分区域开发，这样就不存在现金流周转不过来难题，能够大大缓解资金压力。” 杨彦峰告诉记者。

对此，中弘股份副总经理、董秘金洁也回应称，“政府对文化旅游地产比较支持，而且拿地价格比起商业、住宅地产来，具有很大优势。”

另一边，由于旅游地产投资期较长，政府一般会将周边商业用地作为补偿批给开发商，这样待主题公园做起来之后，再加上配套设施，周边地产会实现溢价，将有效拉动整体项目地产价值，带给开发商额外回报；而这种迅速能够获利的配套商业地产受益又能弥补主题乐园长回报期带来的资金压力。

自去年以来中弘股份计划在海南、云南、吉林、北京等地投资超过百亿的旅游地产项目。“这些项目在一到两年内会全部开工。”金洁透露。

不过，对于库存楼盘匮乏，现金流紧张的中弘股份来说，百亿旅游地产投资背后，无疑将进一步加大现金流压力。对此金洁表示，“拿地会靠自有资金，后续的开发、建设主要是通过银行贷款和信托等方式融资。”（来源：21世纪经济报道）