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万科商业地产难逃快进出模式毛大庆压力大

来源：地产中国网综合 2014-07-03 08:30:00

快进快出先养后卖

纵观绝大多数较为成功的商业地产开发商，都有一个强势股东，例如创始家族等，他们看重的是商业地产长期的价值回报。但对万科这种股权结构分散的企业来说，职业经理人的使命就是不断把投资变成财富，回报给股东。

不做商业地产，万科仍然能够保持增长，但城市化的进程会将万科慢慢带离主流城市。为了在主流城市持续增长和领跑，万科迫不得已关注商业地产，开始多元化转型，这也是毛大庆在众多场合强调的。但以万科现有资金水平，投资商业地产无法形成很大规模，它需要更多合作伙伴。此外，万科商业土地储备也并非都在核心地段，这无疑加大了资产增值压力，对商业地产管理团队也有了更高要求。

因此，高周转、快进快出模式不仅是万科在住宅开发中秉承的原则，在商业地产开发中，能卖就卖、先养后卖也是万科商业地产战略的不二法门。

虽然郁亮曾在万科内部表态，商业地产是一个新项目，可以尝试做一点，做成了就进一步推广，“做不成我们权当交了学费”。但不能忽略的是，财务出身的郁亮对财务结果异常看重，如果商业地产战略影响到万科正常增长，那最终的结果一定不是“调结构”，而是“保增长”。由此可见，毛大庆非赢不可。

其实，集团对一线公司的要求非常简单：快进快出，高速周转。但因为思路不能与集团统一，上海万科就接连换掉区域老总和一线公司老总。

在这样的高压氛围下，毛大庆所在的北京商业地产能做到何种程度就显得尤为重要。快进快出并非商业地产运营的优秀手段，但在万科目前的条件下，也只能如此。即使这样会造成很多优质资产被提前贱卖，但这种情况以前有，将来还会有。在发展速度不降的情况下，这些都不是问题。