首页>万科商业地产难逃快进出模式 毛大庆压力大
来源：地产中国网综合 2014-07-03 08:30:00
在万科商业地产运作第一线，区域中心型综合商业项目还没有成功案例，尽快完成这样一个项目，并树立为成功标杆，已是毛大庆的当务之急。于是，万科金隅广场高调推出，一切似乎水到渠成。
2013年11月27日试营业的金隅万科广场，位于北京昌平区，总占地面积约2.3万平方米，总体量达14万平方米，其中商业建筑面积13.8万平方米。
作为组建商用地产管理部后的第一个项目，金隅万科广场被作为万科商业地产的“标杆项目”进行打造。对此，毛大庆也承担了不小的压力，他坦言，“以前一周看一次销售额就可以，现在每天都要看金隅万科广场的营业额。”
尽管是标杆，但在顾客的眼中，金隅万科广场并不十分吸引人，“该广场是昌平区较大的商场，但和城里的购物中心相比还有差距，各品牌店的衣服不像当季的，停车场的设计也不合理。”此外，亦有网友表示，商场里的商户也不多。
业内专家表示，像北京昌平万科城这种项目，注定不会是万科商业地产发展的主流，其中有很多原因。最重要一个方面是，商业物业在资产中的占比提升，将对回报率和市值产生重大压力。
一般认为，如果资本不分开运作，商业投资占比每增加10%，可降低ROIC(投入资本收益率)1%—1.5%，影响7%—10%的公司市值。ROIC每掉1%，对股价影响约为5%—8%。
万科此前在内部讨论时已经提出，持有五个20亿元规模的商业项目就会对万科ROIC和市值产生重大压力。因此，为了保障万科市值长期稳定增长，短期内公司持有的商业资产比例将不会超过15%—20%。
此外，诸如金隅万科广场这种区域中心型综合商业，也对万科商业地产战略形成新的挑战。这种物业类型不仅需要发掘商业部分本身价值，也需要更复杂的运营管理能力。例如，一次定位、运营过程中的二次定位，面向全国客户的招商、集中商务运营等。而经历过4年商业地产洗礼的万科，此时依旧难以全盘把握。
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