激进拿地深陷资金困局 北京城建艰难过冬

来源:地产中国网综合 2014-07-03 08:17:00

抛售项目缓解资金困局

日前,北京城建发布公告称,为优化公司资产结构,公司拟以不低于1亿元的挂牌底价在北京产权交易所挂牌转让所持三亚樾城投资有限公司100%的股权,并由受让方代三亚樾城投资有限公司支付公司借款本金3.54亿元及其利息,交易总价不低于4.65亿元。

事实上,这已经不是北京城建第一次抛售项目了,今年3月6日和4月9日,北京城建集团便将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及6.2亿元债权两度挂牌转让。

据悉,这个位于北京密云的养老地产项目一直处于亏损状态。2013年年报显示,当年该项目营业收入仅为347.39万元,总负债高达6.85亿元。直至第二次挂牌期满,该项目依旧处于无人接手的状态。

虽然北京城建表示,此次“割肉”是为了优化资产结构,但却有很多机构和专家表示,其根本目的还是为了缓解其资金压力。

为了满足资金需求,2013年,北京城建获得中国农业银行总行30亿元集团整体授信,又与西藏信托签署了总额3亿元的结构性融资。通过信托和银行累计获得50亿元贷款。

北京城建还通过非公开发行的方式,计划融资39亿元,用于项目的开发建设和补充公司流动资金。

据其年报显示,北京城建2013年经营活动产生的现金流量净额仅为-41.81亿元。“一般来说,房企经营活动现金流量金额为负值,说明属于战略扩张的态势,但在2014年的运营中就存在一定的风险。”财经评论员严跃进告诉时代周报记者。

可是,面对业内对于其资金链的质疑,北京城建显得似乎很坦然。

日前,北京城建发布公告称,公司现有债务性融资综合成本平均为7.15%,低于市场平均水平。而负债率和净负债率也要低于行业平均水平(根据WIND资讯提供的数据测算,行业加权平均资产负债率为75.41%,加权平均净负债率为91.48%)。

在抛售项目上,北京城建也是与之撇清关系,公告称北京曜阳国际老年公寓有限公司只是其控股股东北京城建集团有限责任公司的控股子公司,与其没有任何关系。

有业内人士向时代周报记者透露,平均水平并不代表其不存在危险,资产负债率是衡量上市公司负债水平的重要指标,资产负债率超过50%说明自有资金不足以偿还负债,而超过70%更是超越了警戒线。

不只如此,已获证监会批准的北京城建也面临着股价倒挂再融资搁浅的风险。数据显示,截至6月30日,北京城建收盘价为7.47元/股,而其再融资计划价格为9.38元/股,折价约20%。

有专家表示,在房地产市场看空的预期下,房企股价大幅下挫,部分企业股价已远远低于当时再融资方案发布时的平均价格,若按原计划价格进行再融资,恐将难以实现。因此,该类房企或选择更改发行价格,甚至取消再融资计划。

广发证券认为,北京城建将大量现金压在土地上,而且项目集中在北京,因此受北京市房地产市场波动的影响会超过其他开发商。

资金链紧张,再融资不畅,使得北京城建的资金链雪上加霜。

激进拿地所带来的高库存,在楼市销售形势疲软的今天,成了北京城建的“心头大患”,如何提高去化率、消耗库存回笼资金,成了其不得不面对的问题。北京城建无奈地打起了“降价”牌。

今年4月,有媒体在《亦庄海梓府直降40万元背后:去化率不足两成》一文中称,从去年年底开盘至今,历时5个月,北京城建海梓府推出的364套房源,仅完成销售71套,去化率不足20%。

5月,北京城建将其开发的海梓府项目均价下调至3.2万-3.4万元/平方米,明显低于开盘时的3.5万-3.6万元/平方米,不仅如此,还推出了单价为2.88万元/平方米的100套团购特价房源,北京城建瞬间成了降价跑量的典型。

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激进拿地深陷资金困局 北京城建艰难过冬
来源:地产中国网综合2014-07-03 08:17:00
业内人士和机构认为,北京城建卖项目和降价行为或是为了缓解其资金压力。2013年,北京城建耗资74.2亿元先后在北京拿下7宗土地,其中不乏高溢价拿地,由于频繁拿地,北京城建2013年经营活动产生的现金流量净额仅为-41.81亿元。
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