提高容积率套利

这显然不是亚运城故事的全部，转折点或要到来。

在这个巨无霸项目里，除了亚运赛时已建成地块外，还有8大地块，规划中标注为A、B、C、D、E、F、G、H。在2011年1月整体移交给利合公司进行管理和建设至今，亚运城已两度申请调整规划，并顺利获得通过。

2011年3月，亚运城D地块申请调整住宅高度，从原来的120米调高至170米。在纠葛了近三个月之后，这起增高事件最终尘埃落定获批。

2014年6月，亚运城剩余7幅地块的规划调整被“打包”一起进行。6月19日，亚运城修详规调整在广州市规划局网站上进行了批前公示：

在总建面、容积率保持不变的前提下，为了强化水域景观以及空间序列，亚运城在临生态绿地、水面与公共开敞空间（砺江涌南岸及莲花湾水道沿岸一线、水系两侧）建筑调整为60-80米，其余用地建筑高度按170米高控制，比之前最高拔高50米，最高将修建56层的超高住宅。

此外，亚运城还明确了E、F、G、H四大预留地块的建设指标，其规划总用地面积达70万平方米，占项目总用地的三成多，规划总建筑面积约250多万平方米，将采取高容积率开发模式，综合容积率在3.63-5.97不等。除此，亚运城还对区域内学校、商业等配套布局进行优化。

在楼市拐点论敏感期，亚运城的规划调整被纷纷解读，不少市场人士更是将其举动视为逆市自救。

“任何调整规划的行为都是与利益直接挂钩的，没有开发商愿意白折腾，”有广州当地开发商人士孙杰（化名）对时代周报记者表示，建筑高度增加，按照现在的建筑审查办法，会逼着开发商提高住宅的抗震和防火性能，单位面积的建筑成本会几何式增加。地王的地价本身就已经非常高，没有更大利益驱动，大家又怎会做亏本买卖？

孙杰说，在保持容积率不变的情况下，增高一定程度上也是为了偷空间，向空间要利润。拔高后的高层建筑能拥有更好的视野景观，每平方米可以卖贵几百元，也等于是让高价拿地者变相解了套。

黄韬也对时代周报记者说，亚运城的首期产品是普通住宅的定位，而拔高后则有条件包装成豪宅，大幅提升售价。

邓浩志也表示，亚运城前期的开发成本约为1万元/平方米，而开盘均价在1.2万元，基本就是成本价，开发商利润空间很小。如今，市场对亚运城的前景普遍不看好，楼价下跌，跟政府谈判调整规划并调高部分楼栋容积率，主要也是希望通过冲淡楼面地价，从而降低开发成本。

对于上述观点，广州市规划局相关工作人员则进行了反驳，他说，由于亚运城地块的建筑体量太大，早在地块出让时就已经明确了开发商可以采取分期开发的策略，亚运会赛时建设一部分，赛后再根据市场需求建设一部分。

上述工作人员说，本次剩余住宅地块的规划，是在全部住宅面积、各自绿地、学校、商业公建配套面积均不变化的前提下做的，因此绝对不存在政府为了救开发商让其提高容积率、增加住宅建筑面积的情况，只是开发商根据市场的情况，在之前政府给定的范围内调整开发模式。