住宅不背资金包袱

除了高端住宅之外，方兴地产的业务板块还包括商务租赁、酒店投资与经营、零售商业开发与运营等。

2013年年报显示，方兴地产的酒店板块整体入账销售收入为20.6亿港元，约占集团全年收入总额的10%。该板块的收入主要来自于上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店及北京金茂威斯汀大饭店等。

截至2013 年底，方兴地产的现金共计117 亿元，净负债率保持在41%的水平，低于行业60%-80%的水平;一年内到期债务更是由72.2亿元减少至49.5亿元，占总债务的比重由31.7%减少至17.1%。

今年以来，随着需求方降价预期渐强，全国房地产市场出现成交下滑，房企的去化速度遭受考验。销售走弱最直接的影响是，推高了房企的融资成本。

就在这个时间窗口，6月19日，方兴地产分拆酒店业务上市正式启动。此举可看作是方兴地产“淡市”平衡术的一个支点。

张化东认为，酒店业务本身不赚钱，独立出来后，企业的住宅开发将不再背资金包袱。“因此，这是一种较优的选择。”

公告显示，方兴地产旗下的金茂投资计划在香港联交所进行全球发售，发售价定于5.35至5.65港元，集资净额约为31.39亿港元。6月19日至24日，公开发售股票，预计将于7月2日开始买卖，金茂投资的股份代码为06139。

据方兴地产相关人士介绍，分拆上市的资产共包括8家酒店。其中，6家已完工的酒店是金茂大厦(含酒店和办公楼)、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明凯悦酒店。另外两家酒店正在开发，分别为北京王府井万丽酒店和丽江凯悦大酒店。“酒店资产分拆上市所得款项，将用于再融资未偿还债务、营运资金及其他一般企业用途。”

穆迪表示，分拆上市会提高方兴地产的流动性和财务灵活性，从而为地产发展提供资金，并进一步实现融资渠道多样化，降低公司对债务融资的依赖性。同时，这也将提高方兴地产的资金周转速度，进而实现更高的股东报酬比率。

辉立证券的研究报告认为，由于方兴地产具有央企背景且财务状况稳健，其融资成本较同业具有明显优势，近年来处于5%至6%的水平。今年3月，方兴地产发行的5亿美元担保票据，年息为5.75%。“酒店相关资产的分拆则更加有助于提升公司的财务水平，并有助于显著收窄NAV(净资产价值)的折价水平。”

但也有业内人士对此持不同观点。

“分拆优质资产上市，在增加资产运营独立性的同时，却可能会割裂此类业务和整个集团的密切联系，使得此类产业丧失协同效应。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，对于房企来说，包括住宅、酒店、商业等业务混合搭配运营，并放置在同一个平台，或许能平衡各个业态的发展。但将部分资产进行剥离，放在更高的位置，最后的投资收益可能会增加，但那些被冷落的业态在经营上可能会受到冲击