郑州房产——地产中国郑州频道

在银行放贷没有完全“松绑”的前提下，目前买房贷款怎样才能快点?在首套房贷款政策利好还没有大面积来临前，面对买房过程中的各种难，究竟该如何解决?怎样合理置业、避开风险?

【网络调查】购房者患上“贷款焦虑症”

近期，某网络针对郑州首次购房的80后做过一个调查，共收到有效票300余票，算是较为全面地反映了目前80后买房者心中的纠结。

这次的网上问卷调查出现了一个颇为“戏剧性”的现象，对贷款难、利率上调导致买房成本增加的关注度，居然超过了对房价的关注度，稳居“80后买房难在哪里”这一选项的首位，其中，七成的购房者认为迟迟买不到房子，因为银行贷款利率上浮，原来市场上常见的8.5折优惠绝迹;而无论是商业银行贷款还是公积金贷款，办理周期都至少要两个月，而更多买房者称自己得到的答复是需要等三五个月的时间。

“万一我现在递上了资料，在等待房款的这段时间里，国家突然调整政策支持首次置业者，8.5折利率重回市场怎么办，岂不是亏大了?”不少网友表达这样的担心。

调查显示，和等候结婚的首套房置业者相比，二套房改善性需求的买房意愿不是那么迫切，但一方面却难以抵挡开发商抛出的大尺度优惠“诱饵”;另一方面为限购以及高达60%的首付款比例而揪心。

“对普通的上班族来说，现在的一套三房总房款一般在90万元左右，在东区、北区等一些热门区域甚至要达120万元左右，这意味着二套房首付起步价就得50多万元，这可不是一年半载能攒出来的。”网友小卉说。

【市场探访】央行挺“贷”，郑州利率仍居高

对于纠结中的刚需族来说，最近市场上开始释放出利好消息。不仅央行向各商业银行提出了优先满足居民首套房贷、合理确定首套房贷利率水平及时审批和发放等明确要求;郑州也出台了《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》，购房可获政策性担保，此外，组合贷业务也将于6月正式启动，最高可贷70万元。

早在5月14日，央行就“喊话”，要求各银行在现有资源下，优先保障个人首套房贷款需求。时隔一个月的时间，记者对郑州几家商业银行首套房贷利率进行调查了解到，目前大部分银行仍然首套房贷利率上浮10%-25%，更不用说什么9折或8.5折利率了。

京广路航海路附近一家银行支行房贷部门相关负责人称，他们新房首套房贷利率在基准利率基础上上浮15%~20%。建设银行房贷部门相关负责人表示，他们新房二手房贷款都做，利率在基准利率基础上上浮10%以上，根据与开发商合作情况不同，各楼盘的贷款利率也会有所不同。桐柏路棉纺路附近的一家银行房贷部门相关负责人介绍，该行的新房首套房贷利率上浮25%，二手房首套房贷利率上浮30%。

各家银行均表示，现在银行放款速度与以前相比没有大的变化，还是得两三个月，甚至更长，快的也得一个月左右，如果刚好碰上银行当批贷款额度下来，发放速度也可能比较快。甚至有一家银行表示，去年受理的申请，到现在贷款都还没有发放。

多位商业银行负责人介绍，房贷政策已经有所放宽，但本质上来看，贷款利率水平是由市场决定的，而目前信贷市场的状况与年初相比并未出现太大变化，各家银行手中的信贷额度依然比较紧张，因此，房贷利率短期内恐怕难以恢复到8.5折时代。

业内人士指出，受互联网金融以及市场资金状况紧张的影响，银行存款金额减少，导致贷款总量也无法上去，加上信贷政策的调整以及房地产市场的新变化，各家银行在房贷方面的投放金额减少，都导致银行按揭贷款发放速度放缓。

【置业指南】备齐手续，警惕违约风险

采访中，不少商业银行工作人员提到，目前从审批到放款的时间尽管有所缩短，但其间购房者往往还需要自己去交易中心办抵押证，这也需要一定的办理周期，所以，对首次置业者来说，关键是要准备齐所需的全部材料，才能既少跑冤枉路，又加快办理时间。

“对首次置业者来说，买房前要清算一下现有的‘现金流’，包括存款、现金、可以套现的股票等，根据这个考虑付款方式和所能支付的首付款，从而确定所购买的房子的总价。”郑州一家银行个贷部经理孙静说，切忌把所有的存款都用于购房，因为买完房后，紧接着就要装修房屋、置办家具、家电等，这当然也是一笔不小的开支。她的建议是，80后购房时至少应保留一半的存款。

还有，现在新房打出的“均价”与实际成交价格会有很大的差距，高层楼盘接近均价的户型，一般处在4层或者5层，购房者在买房前要通盘考虑。另外，根据她的经验，家庭月收入的三分之一是房贷还款的警戒线，一旦超过了这个警戒线，可能会出现较大的还贷风险，甚至会影响到家庭的生活质量;在贷款年限上，以选择15到20年较为适宜。“如果贷款年限过短，还款压力就大。”孙静说。

而对于那些“卖一买一”的改善性需求购房者，怎样才能合理置业、避开风险呢?

据21世纪不动产的孙杰介绍，现在二手房成交周期增加，如果挂牌价合理，平均一个半月才能成交，而郊区的房源需要的时间更长，两到三个月都未必会有买家接手;而且不是全部买家都能一次性付款，相当部分还是要按揭买房，银行现在对购房按揭审批放款的时间也很长，有的拖三四个月。

“一套房从业主挂出信息到卖房款回到业主手里，很可能需要4到6个月不等。”孙杰说，此外，因为“连环单”成交太复杂，要规避风险，连环单操作一定要透明化，买卖双方把交易的时间、价格等谈清楚，并在合同中写清楚违约的责任，一旦发生问题也能进行维权。