房地产信托风险积聚

上海悦合国际广场的股东上海宁佰还参股投资了杭州的昊元之江时代中心，销售也不顺畅。而中航信托曾经分三期发行过天启308号昊元置业结构化集合资金信托计划，共募资6.9亿元，其中第一期将于2014年10月30日到期。

近来，房地产信托因为地产项目陷入险境而“踩雷”者不断增多。由苏州荣辰置业发展有限公司发行的一款“山东信托-平江生活广场单一资金信托计划”原定于2013年8月份到期，但今年5月初传出信托计划未能足额兑付本息的消息。荣辰置业承接了苏州火车站周边“平江生活广场”定销房项目的开发建设，由于该项目商铺只能对划定的特定人群销售，而这部分人群对销售价格不满意，使得项目销售停滞，资金无法回笼。

陷入债务危机而濒于破产的光耀地产，一度令众多银行、基金公司和信托公司成为惊弓之鸟。财通基金子公司上海财通资产管理有限公司曾在2013年12月17日和30日分别发行的两期光耀扬州·全球候鸟度假地资管计划，募集资金共计2.5亿元，用于光耀集团扬州全球候鸟度假地项目开发建设。在光耀地产爆出资金危机后，市场对于财通资产的兑付能力产生质疑，目前财通资产选择通过资产处置变现，用拍卖项目土地和项目公司股权的方式追回本金和预期收益，事件有望得到解决。

多家信托公司也曾通过信托产品向光耀地产输血。华澳·长昊1号-光耀股权收益权流动化信托、中诚信托·深圳光耀集合资金信托、五矿信托·惠州山水名人花园贷款集合资金信托先后为光耀地产提供8亿元、1.9亿元、2.44亿元资金，幸运的是在光耀地产爆出危机之后，华澳、中诚、五矿信托全身而退，有的选择提前清盘。

随着地产项目销售和融资环境发生巨变，信托公司与地产公司之间诉讼集中爆发。2013年11月，新华信托发行的山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托计划因违约，进入司法诉讼程序；2013年11月，四川信托因与融资方的借款纠纷，将旗下信托计划合作方嵊泗县洋城锦都置业诉至法庭。2014年，新华信托陷入与上海高远置业的信托纠纷中；由于开发的荣丰休闲购物中心销售不畅，五矿信托起诉上海荣腾置业追讨4亿元的债务；四川信托起诉上海森泽房地产有限公司，追讨信托尾款。

业内人士表示，大部分房地产信托投资项目是由于融资方受到房地产市场销售低迷影响，项目出售或出租严重低于预期造成回款困难；同时银行借贷、资本市场、海外市场等融资渠道受阻。各种因素叠加导致融资方违约，从而出现信托兑付风险。

虽然之前信托公司对产品有刚性兑付的“潜规则”，但近几年房地产信托大发展，管理的资产规模或已超出信托能够刚性兑付的能力。用益信托统计数据显示，仅集合类房地产信托今年预计到期规模为1780.06亿元，其中一季度368.48亿元、二季度439.15亿元、三季度444.61亿元、四季度527.82亿元。