让我们来看看亿达各个项目中产业地产与住宅商用的比例。

大连软件园，拥有38.7万平方米的办公楼，17.6万平方米的学生公寓，1.9万平方米的商铺，以及超过90万平方米的3个住宅项目；武汉软件新城，28万平方米的办公楼和37万平方米的住宅物业；大连亿达信息产业园，11.4万平方米的办公楼，63.9万平方米的住宅和23.9万平方米的停车位；大连生态科技创新城，19.8万平方米的办公楼，57.3万平方米的住宅。

可以看出，亿达的整体模式是典型的产城一体化，以软件商务园的开发和国内外高科技企业的入驻提升整个区域的品质和人气，并带动土地和住宅价格的上升，让自己、客户、当地政府达成多赢。

而在商务园中，亿达则是采取“主力店入驻带动集群式发展”的策略，以国际500强和国内500强的入驻，带动上下游中小企业的纷至沓来，为园区带来稳定的现金流和租金收入。

由于住宅和商务园的双轮驱动，亿达中国的利润水平比较理想，毛利率基本维持在30%左右。其中租赁业务和园区运营管理业务的毛利率非常可观，分别维持在65%以上和75%以上。

当然，过高的住宅比例，往往也让外界质疑亿达的“喧宾夺主”。有的项目甚至都已经建起几十万平方米的住宅，但产业部分却依然迟迟未动。以商务园为主导和核心模式，却建设体量远超过办公部分的住宅商业，如果仅仅是商务园配套的话，是否真的需要如此庞大的规模？过于重资产的模式，也让亿达产业地产的成色和整体回报率稍有不足，这些也是未来亿达需要去解决的问题。

招股书中也提到，除了既有的大连、沈阳、武汉、上海、成都的布点，亿达也将重点在三种区域内布局：大量承受不了一线城市高租金的企业倾向于迁往的郊区；南京、西安、杭州这些拥有大量高校的二线省会城市；以及天津、深圳这样的区域性金融中心。

当然，亿达中国一个很不理想的地方就是过高的负债率，净负债率达到140%。债务方面，未偿还贷款达134亿元，其中信托贷款约22亿元，年内到期的贷款约51亿元。

在此前的发布会上，亿达CFO罗兆和也直面了投资者的这个疑问，称会在2~3年内将净负债率控制在100%以下。