万科备战地产大调整

来源:地产中国网 2014-06-27 11:44:00

原标题:备战地产大调整 万科突围增长瓶颈

地产中国网•原创报道】在房地产进入周期性调整之际,“领头羊”万科早已紧锣密鼓的开始了各种突围。

6月25日上午9时30分,上市21年的万科B股成为历史,转板后的股票将以H股的形式在香港联交所上市交易,股票代码“2202.HK”,股票简称“万科企业”。按照上市首日开盘价13.66港币计算,万科H股市值约179.6亿港币。

万科董事会主席王石表示,2014年是万科第四个十年发展期的开端,香港作为国际金融中心,相信将为万科下一个十年的发展提供更高的起点。同时万科总裁郁亮也指出,相比B股市场,H股市场在资源配置、市场影响力和成交状况方面有明显优势。

就此,兰德咨询总裁宋延庆指出,“这是万科走向国际化和打通国际融资通道重要节点,也是面对‘地产白银时代’的一种突围。”

周期压力来袭

进入2014年以来部分城市房价松动、销售额下降、新房开工量萎缩、房地产投资下滑、土地交易降温……新一轮房地产调整拉开序幕。

在此情况下,万科的销售业绩增幅亦在减缓。据了解,今年1-5月万科累计实现销售面积647.3万平方米,销售金额815.2亿元,分别比2013 年同期增长7.0%和16.2%;而去年同期,累计实现销售面积604.8万平方米,销售金额701.8亿元,同比分别增长26%和42.6%。

销售增幅放缓的同时,万科今年的拿地策略亦显得颇为谨慎。今年5月,仅在北京、沈阳等地获得3宗地;而去年同期,获得了8个项目。

而根据万科公布的第一季度报显示,期内,新增项目8个,权益建筑面积为134.8万㎡。而去年一季度,万科新增项目则有21个,权益建筑面积约513万㎡。在拿地资金支出上,今年一季度拿地资金仅为61亿元,相比去年同期的142.4亿元,相差两倍多。而且今年一季度所获地块的平均楼面地价4535元/㎡,去年同期则仅为2776 元/㎡,相差较为悬殊。万科称,公司将继续坚持审慎的拿地策略,在严格控制投资风险的前提下,根据实际发展的需要适度补充项目资源。

同时,万科今年斩获的土地绝大部分位于上海、深圳、北京及广州;而去年同期,则主要位于重庆、昆明等二三城市。显然,万科正在紧锣密鼓加码一线城市,以应对楼市调整。

“我一直认为调整是非常必要的,我一直属于调整派。但是中国大陆的国情,在调整过程中有很多不尽如人意的地方,但是我是调整的拥护派。”王石在B转H发布会上称:“2008年我的言论引起争论的是拐点论,从某种角度来讲,去年到今年是2008年那次调整的延续而已……这个调整现在正在转型,在转型中房地产是首当其冲。而调整的期限可能是两年,三年,四年,十年。”

“房地产调整不可避免,房企业绩已由原来的趋势性增长转向结构性增长。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为:“在结构性增长时代,只有具备较强的融资能力、较快的周转速度及能够提供高质量产品的企业,才有更大的生存空间。”

突围增长瓶颈

其实,房地产进入白银时代,被郁亮多次提及。从万科历年的业绩中,也体现出了这一规律。去年,万科结算的均价为10787元/平方米,较2012年下降4.5%;房地产业务结算毛利率为22.31%,较2012年下降3.53个百分点;结算净利率12.01%,较2012年下降1.07个百分点。

不仅如此,万科的业绩增速在去年亦明显放缓。2013年,万科实现营业利润242.6亿元,同比上升15.46%;归属上市公司股东的净利润则为151亿元,同比增长20.46%。而2012年,上述两项指标的同比增速分别为33.3%和30.4%;2011年则分别为33%与32.15%。业内分析人士指出,“野蛮”的规模增长与净利润的增长出现了较大的差距,这也是影响盈利能力重要原因。

那么,未来何以领跑?万科将重点放在了“互联网思维”上。过去一年其花费了相当的精力学习互联网,并与百度签订战略合作协议。

“中国房地产从业人员是一群非常不容易变革人群,对新科技,新知识经济时代非常淡漠。”万科集团执行副总裁毛大庆坦言:“万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式如出一辙,将产业链的上下游全线打通,利用万科充沛的金融资源为其提供服务,在搞定银行金融通道后,下一步一定会和互联网公司合作,将金融服务变得更加便利化、互联网化,符合现代消费趋势。”

此外不在“沉溺”单一业态的开发,而是重新定义为“城市配套服务商”。按照定位要求,旗下商业综合体、社区食堂、生活广场产品均已面世。毛大庆表示,未来的北京万科,会有一个全产业链的业务结构,有住宅、商业、写字楼等。

更值得注意的是,万科也在探索房企“美国模式”,即“小股操盘”的轻资产运营模式。万科称,“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化,即万科在合作项目中不控股,但项目仍然由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌,这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率,也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额。

多元引擎齐发,能否带动万科继续领跑,我们持续关注。

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