【地产中国网·原创报道】作为亦庄新城的拓荒者，中信新城目睹着区域从默默无闻的不毛之地飞速跃升为楼市热土，却未能顺道坐收渔利。拿地至今四年之久，已经处于现房销售阶段的中信新城仍有500余套房源待字闺中，眼见周边项目加紧入市，且开盘价格节节攀高，项目却依旧在定价问题上艰难抉择。作为亦庄区域曾经的“地王”，中信新城的处境不可谓不尴尬。

售价曾三年维持不变

2010年3月15日，中信地产旗下的北京中信新城房地产有限公司经过64轮的激烈竞价，以52.4亿元的总价，击败保利、金融街等多家央企开发商，拿下大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块，溢价率高达103%，成为当时北京的总价地王。不仅如此，去除保障房面积之后，该地块商品房部分折合楼面价1.8万元/平米。而当年大兴区的平均地价仅约8050元/平方米，该地块周边二手房均价则只有1.3万元/平米。

随后的12月27日，中信地产又以22.69亿元的总价竞得了与中信新城项目相隔不远的亦庄新城X1-3地块，楼面价同样达到了1.8万元/平米。该地块规划建筑面积12.6万平米，容积率为1.0。中信地产在此开发的项目为中信府誉墅，产品为联排别墅。

据当时的市场人士估算，即使按照不去除保障房面积的地价1.3万元/平方米计算，算上建安、资金等成本，中信新城至少要卖到2.3万元/平方米才不亏本。然而，彼时的亦庄新城仍处于“沉睡”之中，尽管2.3万元/平米相对于中信新城地块的价格来说并不高，但相对于区域房价却丝毫没有优势。

一年之后的2011年7月，中信新城一期716套房源入市，均价定在23980元/平方米，基本是成本价出货。同年8月，项目二期318套房源入市，定价仍维持在23000元/平方米。直到2013年中，该价格被打破，项目三期入市，售价略上涨至26000元/平米。

售价三年维持不变的背后，则是中信新城并不理想的去化速度。

入市之初，由于区域内竞品少，项目一度销售状况非常好。然而，正当项目酝酿提价时，周边入市项目逐渐增多，中信新城在价格上的竞争劣势显现。与此同时，随着前期80多平小户型的消化，项目进入130平米以上大户型的去化阶段。加之当年出台的严厉限购限贷政策，项目销售逐渐放缓。

据北京房地产信息网的网签数据显示，从2011年7月开盘到2013年6月近两年的时间里，中信新城共消化商品住宅1268套房源，其中2012年全年售出411套房源，从2011年11月至2012年4月连续五个月单月消化量在10套以下，在这期间，项目成交价始终被抑制在25000元以下。

对此，中信新城相关负责人表示，大户型的产品规划主要依据的是政府前期对于亦庄区域的规划定位，从长远来看，作为未来的高端改善型居住区，大户型产品的规划是非常有必要的，项目在前期销售并不理想主要还是受市场大环境影响。

售价始终低位徘徊已让项目利润空间大大压缩，而销售周期延长所带来的时间成本和资金成本则让项目元气大伤。据业内人士测算，卖到目前，中信新城只能说是勉强保本，实际并没能赚到什么钱，中信地产更多的是为他人做了嫁衣裳。

事实上，不仅中信新城是区域的先行者，中信地产亦是亦庄新城区域的拓荒者，作为区域内土地的一级开发商，其最初的设想是将这5宗地块全部拿下，将其整体打造成一个170万平米，集高档住宅、酒店、写字楼、商业、教育、医疗、公园于一体的“中央生态居住区”。因此，中信地产对于5宗地块中首先出让的X1-1B和X1-3地块志在必得，最终不惜以超过周边“面包”的价格拿下了这两袋“面粉”。然而，计划赶不上变化，由于中信新城项目的拖累以及亦庄板块地价的快速攀升，中信地产已无力参与后续地块的竞争，只能眼睁睁看着各大房企竞相分食。

“眼下跑量重于利润”

时间进入2013年，在火热行情的带动下，中信新城的销售状况逐渐好转。2013年8月14日，融创葛洲坝联合体以41.2亿元拿下亦庄新城B01R1-1和B01R1-2地块，剔除保障房，纯商品住宅楼面价达到28000元/平米，刷新亦庄单价地王纪录，开启了亦庄地价的快速上升通道，中信新城这个被困已久的昔日地王也终于有了接盘者。

统计数据显示，2013年全年中信新城共销售698套房源，占3年总销售数量的四成之多。其中，仅下半年销售量就达到479套。

对此，克而瑞信息集团华北区总经理牟增彬对记者指出：“2013年楼市整体市场非常好，已经不用考虑产品本身了，中信新城实现热销不足为奇，尤其是在其所处区域基本没有新增住宅用地供应的情况下。”。

2013年12月，中信新城四期开盘，以140、170平米的三居为主，少量为210平米和230平米的四居，均价从前期的26000元/平米直接拉升至35000元/平米。对此，项目负责人称，此次提价除了受区域地价、房价的拉动之外，主要原因在于项目已进入现房销售阶段。据了解，目前，中信新城地块已入住1000余户保障房家庭，此外，东区716户和西区600多户也均已入住，其余待售楼栋也均为现房状态。

提价后的中信新城，销售状况似乎并未受到太大影响，于是，紧接着的2014年1月，项目便加推了两栋楼，销售均价仍在33000-35000元/平米。而在此之前已经开盘的枫丹壹号、亦庄金茂悦、海梓府等项目的售价已经达到甚至超过35000元/平米。对此，该项目一位不愿具名的负责人坦言：“毕竟这个项目我们的开发时间已经比较长了，所积累的资金成本已经相当大，相对于赚取更多的利润，眼下跑量更为重要。”

据地产中国网了解，中信新城目前还剩下500多套现房房源在售，主力户型为170-230平米，预计5月份将会推出新一期产品。与此同时，区域内其他项目也同时在酝酿着新一轮的放量，这些项目后期预计推出的产品定价大多都在4万元/平米之上。对于中信新城新一期产品的定价，上述负责人表示：“后期预计售价应该会与现有区域内的项目看齐，但毕竟区域内新增的项目多为精装，而我们是毛坯，所以价格也不能完全一致。”

至于一直为业界关注的如何补位利润的问题，某知情人士透露，下半年即将推出的区域内另一地块中信府誉墅项目将成为开发商的利润点，为了契合区域产品和价格的上升趋势，中信地产目前正在进行别墅产品的改造和品质提升工作。可以预见的是，随着枫丹壹号、融创亦庄地王项目的入市，中信府誉墅也将面临新的竞争，而在下一轮的竞争中，其是否能如愿补位利润，我们只有拭目以待。