【地产中国网·原创报道】在房地产进入周期性调整之际，“领头羊”万科早已紧锣密鼓的开始了各种突围。

6月25日上午9时30分，上市21年的万科B股成为历史，转板后的股票将以H股的形式在香港联交所上市交易，股票代码“2202.HK”，股票简称“万科企业”。按照上市首日开盘价13.66港币计算，万科H股市值约179.6亿港币。

万科董事会主席王石表示，2014年是万科第四个十年发展期的开端，香港作为国际金融中心，相信将为万科下一个十年的发展提供更高的起点。同时万科总裁郁亮也指出，相比B股市场，H股市场在资源配置、市场影响力和成交状况方面有明显优势。

就此，兰德咨询总裁宋延庆指出，“这是万科走向国际化和打通国际融资通道重要节点，也是面对‘地产白银时代’的一种突围。”

周期压力来袭

进入2014年以来部分城市房价松动、销售额下降、新房开工量萎缩、房地产投资下滑、土地交易降温……新一轮房地产调整拉开序幕。

在此情况下，万科的销售业绩增幅亦在减缓。据了解，今年1-5月万科累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，分别比2013年同期增长7.0%和16.2%；而去年同期，累计实现销售面积604.8万平方米,销售金额701.8亿元,同比分别增长26%和42.6%。

销售增幅放缓的同时，万科今年的拿地策略亦显得颇为谨慎。今年5月，仅在北京、沈阳等地获得3宗地；而去年同期，获得了8个项目。

而根据万科公布的第一季度报显示，期内，新增项目8个，权益建筑面积为134.8万㎡。而去年一季度，万科新增项目则有21个，权益建筑面积约513万㎡。在拿地资金支出上，今年一季度拿地资金仅为61亿元，相比去年同期的142.4亿元，相差两倍多。而且今年一季度所获地块的平均楼面地价4535元/㎡，去年同期则仅为2776元/㎡，相差较为悬殊。万科称，公司将继续坚持审慎的拿地策略，在严格控制投资风险的前提下，根据实际发展的需要适度补充项目资源。

同时，万科今年斩获的土地绝大部分位于上海、深圳、北京及广州；而去年同期，则主要位于重庆、昆明等二三城市。显然，万科正在紧锣密鼓加码一线城市，以应对楼市调整。

“我一直认为调整是非常必要的，我一直属于调整派。但是中国大陆的国情，在调整过程中有很多不尽如人意的地方，但是我是调整的拥护派。”王石在B转H发布会上称：“2008年我的言论引起争论的是拐点论，从某种角度来讲，去年到今年是2008年那次调整的延续而已……这个调整现在正在转型，在转型中房地产是首当其冲。而调整的期限可能是两年，三年，四年，十年。”

“房地产调整不可避免，房企业绩已由原来的趋势性增长转向结构性增长。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为：“在结构性增长时代，只有具备较强的融资能力、较快的周转速度及能够提供高质量产品的企业，才有更大的生存空间。”

突围增长瓶颈

其实，房地产进入白银时代，被郁亮多次提及。从万科历年的业绩中，也体现出了这一规律。去年，万科结算的均价为10787元/平方米，较2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。

不仅如此，万科的业绩增速在去年亦明显放缓。2013年，万科实现营业利润242.6亿元，同比上升15.46%；归属上市公司股东的净利润则为151亿元，同比增长20.46%。而2012年，上述两项指标的同比增速分别为33.3%和30.4%；2011年则分别为33%与32.15%。业内分析人士指出，“野蛮”的规模增长与净利润的增长出现了较大的差距，这也是影响盈利能力重要原因。

那么，未来何以领跑？万科将重点放在了“互联网思维”上。过去一年其花费了相当的精力学习互联网，并与百度签订战略合作协议。

“中国房地产从业人员是一群非常不容易变革人群，对新科技，新知识经济时代非常淡漠。”万科集团执行副总裁毛大庆坦言：“万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式如出一辙，将产业链的上下游全线打通，利用万科充沛的金融资源为其提供服务，在搞定银行金融通道后，下一步一定会和互联网公司合作，将金融服务变得更加便利化、互联网化，符合现代消费趋势。”

此外不在“沉溺”单一业态的开发，而是重新定义为“城市配套服务商”。按照定位要求，旗下商业综合体、社区食堂、生活广场产品均已面世。毛大庆表示，未来的北京万科，会有一个全产业链的业务结构，有住宅、商业、写字楼等。

更值得注意的是，万科也在探索房企“美国模式”，即“小股操盘”的轻资产运营模式。万科称，“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率，也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。

多元引擎齐发，能否带动万科继续领跑，我们持续关注。