据国家统计局上海调查总队6月12日发布的“2014年上海市民购房意愿调查报告”显示，2014年上海市民对房价预期看涨面首次出现缩小。

27.6%的受访者计划近3年购房，与2013年相比下降13.1%。短期内购房意愿同样出现下降，仅9.7%的受访者计划一年内购房，比2013年下降9.2%。

“从供应上看，中心城区供地少、新房少，反之外环外供应大，是入市项目较多的主要原因;从需求上看，以刚需为主的项目，总价低、需求大，累积客户周期较短，推盘节奏相对更快。”21世纪不动产市场研究副总监黄河滔对此表示。

业内人士分析认为，主推新盘可以起到投石问路的作用，为开发商备战“金九银十”,同时也是针对当前销售情况，为缓解资金链的压力而产生的市场行为。下半年调整势在必行

数据同时显示，目前上海一手商品房库存面积达到1119.05万平方米，存库总量已连续两周维持千万平方米以上。如按2014年前5个月均销量测算，去化时间约为16个月。

显而易见，上海房企面临着高库存和缓推盘双重压力。

对这一看似矛盾的现象，赵芸表示，开发商虽然面临去化压力，但土地成本高企、以价换量尚早，故只能采取观望后再推盘的做法。缓推盘，是主观维持供需平衡，减少竞争压力的市场表现。

从记者调查的情况来看，刚需项目目前并没有形成明显的降价风潮，反而是改善性项目在价格配合度方面更高一点，以价跑量的策略取得了一定的实效。

比如位于浦东的中高端住宅项目金大元御珑公馆推出一批精装大平层房源以7.2折“甩卖”，原价均价5万元/平方米，现价均价3.6万元/平方米。这个项目立刻被买家热捧，所以销售冷热背后还是价格在起主导作用。

“成交方面去化不畅，资金回笼困难，这种压力会倒逼开发商调整销售速度，在7、8月份会有一个明显的表现。”中原地产上海研究咨询部总监宋会雍告诉记者，“房产开发商在年初和年中制定的销售目标与市场的贴合度是不同的，年初情况比较乐观，但是经过近半年的发展变化，开发商有了充分的市场认知度，对销售目标进行调整也是必不可少的。”

但是对于这种调整的力度，宋会雍认为也会保持在适度范围内。毕竟，开发商不会为了单纯冲刺营销目标而牺牲价格，而力求保持营销目标和利润率的平衡。

在这个寻求平衡的过程中必然会出现价格调整和供应行为的一种反复。上半年开发商还不太乐意过早去寻求这种平衡，而经过近半年的观望，包括对中央和地方政策的解读、对市场环境变化的研究都比较深入之后，下半年开发商的调整方案会比上半年更有切实的意义。

“据我了解，很多开发商已经做了三四套的营销方案以适应不同的竞争格局和市场环境。这个调整过程会是缓慢而持久的，但总体趋势是卖家会逐渐靠近买家的需求，比如降价的幅度更大一点、范围更广一点。”

宋会雍进一步补充说，“毫无疑问，买家对于降价的预期会进一步强化，卖家在姿态上也会不断地将自己的预期调低，但是这是一个很迟缓的过程，卖家不会主动降价，而是会迫于比如资金方面的压力、价格不断下行对自己心理承受力的打压等因素而做出调整。”

（来源：中国房地产报）