酝酿了10年之久的住房反向抵押终于落地。

未来两年，北京、上海、广州、武汉4个城市将成为“老年人住房反向抵押养老保险”(以下简称“住房反向抵押”)试点城市。6月23日，中国保监会对外发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险(放心保)试点指导意见》(以下简称《指导意见》)，宣布了试点事宜。

保监会表示，《指导意见》的出台，是为了贯彻落实国务院有关要求，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径。据中国房地产报记者了解，目前已有幸福人寿、合众人寿、泰康保险等险资进行试点方案的制定，且已上报保监会。但此前参与产品模型研究和设计的保险企业如太保保险、平安寿险却未有实质性动作。

2003年，以房养老理念被时任中国房地产开发集团总裁的孟晓苏引入国内，开始发韧。其后，很多城市都计划推出这一养老发展模式，北京、上海、南京等地均有试点。但10年过后，这一养老模式仍未能走到现实层面，因受到产权、法规、观念等制约和影响，很多城市的试点最后都无疾而终。

“是次产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品就是为了破解上述瓶颈。”接受中国房地产报记者采访的保监会人士表示。

然而，随着以房养老新方案的出台和试点的实施，其能否真正落地还需拭目以待。

门槛居高

根据《指导意见》，保险公司应该向中国保监会提出申请并获得试点资格后才能开展反向抵押养老保险业务。

在资格准入方面，申请试点资格的保险公司不仅需要满足“开业满5年、注册资本不少于20亿元”的要求，同时须满足保险公司偿付能力管理规定，且申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。

此外，试点公司须具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具有专业法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员或委托有资质的物业管理机构，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算。

《指导意见》指出，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。

参与型产品，保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品，保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

“这次保监会要求的门槛较高，也是为了保证消费者权益，做好风险控制。”幸福人寿住房反向抵押课题组一位不愿具名的成员表示。

另外，住房反向抵押将主要在北京、上海、广州和武汉进行试点。对于这样的选择，保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝解释称，这些城市老年人居多、房地产市场发达，且武汉已经有两家保险公司投资了养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。

姚渝称，未来保监会还将和相关部委沟通，进一步争取国家对该项业务的政策支持。