酝酿了10年之久的住房反向抵押终于落地。

未来两年，北京、上海、广州、武汉4个城市将成为“老年人住房反向抵押养老保险”(以下简称“住房反向抵押”)试点城市。6月23日，中国保监会对外发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险(放心保)试点指导意见》(以下简称《指导意见》)，宣布了试点事宜。

保监会表示，《指导意见》的出台，是为了贯彻落实国务院有关要求，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径。据中国房地产报记者了解，目前已有幸福人寿、合众人寿、泰康保险等险资进行试点方案的制定，且已上报保监会。但此前参与产品模型研究和设计的保险企业如太保保险、平安寿险却未有实质性动作。

2003年，以房养老理念被时任中国房地产开发集团总裁的孟晓苏引入国内，开始发韧。其后，很多城市都计划推出这一养老发展模式，北京、上海、南京等地均有试点。但10年过后，这一养老模式仍未能走到现实层面，因受到产权、法规、观念等制约和影响，很多城市的试点最后都无疾而终。

“是次产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品就是为了破解上述瓶颈。”接受中国房地产报记者采访的保监会人士表示。

然而，随着以房养老新方案的出台和试点的实施，其能否真正落地还需拭目以待。

门槛居高

根据《指导意见》，保险公司应该向中国保监会提出申请并获得试点资格后才能开展反向抵押养老保险业务。

在资格准入方面，申请试点资格的保险公司不仅需要满足“开业满5年、注册资本不少于20亿元”的要求，同时须满足保险公司偿付能力管理规定，且申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。

此外，试点公司须具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具有专业法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员或委托有资质的物业管理机构，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算。

《指导意见》指出，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。

参与型产品，保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品，保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

“这次保监会要求的门槛较高，也是为了保证消费者权益，做好风险控制。”幸福人寿住房反向抵押课题组一位不愿具名的成员表示。

另外，住房反向抵押将主要在北京、上海、广州和武汉进行试点。对于这样的选择，保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝解释称，这些城市老年人居多、房地产市场发达，且武汉已经有两家保险公司投资了养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。

姚渝称，未来保监会还将和相关部委沟通，进一步争取国家对该项业务的政策支持。

险企为业务主体

这一次，保险企业成为了试点推行的主体。

据悉，不同于美国接近于银行按揭业务的反向抵押养老保险，在我国的业务落点是终身年金保险，资金来自保险公司，这表明住房反向抵押养老保险的主体将是保险企业。

“反按揭业务与终生养老保险金结合的产品特点是，将由保险公司承担长寿风险和房价下跌风险。”姚渝说。

实际上，幸福人寿自2003年起就已开始酝酿住房反向抵押业务，但一直无果。2013年9月14日，国务院发布35号文首次明确指出“要求开展住房反向抵押养老保险试点”。不久，幸福人寿就接到了来自保监会要求递交试点方案的任务。2013年11月，幸福人寿专门成立了“住房反向抵押养老保险”课题组，并按照计划于2013年12月3日向保监会提交了《幸福反向抵押养老保险实施方案》。

目前，幸福人寿已经基本完成了产品的设计研发与模型测算工作。据幸福人寿住房反向抵押课题组人员介绍，在开展住房反向抵押养老保险相关市场调研过程中，陆续有老人对幸福人寿开展的以房养老试点表示出了兴趣和需求。

“如试点资格获批，幸福人寿将采取统一规划、分步启动的方式，在北京、上海、广州和武汉四个城市陆续开展试点工作。”上述幸福人寿住房反向抵押课题组人员表示。

合众人寿品牌宣传部副总经理孙振松对中国房地产产记者表示，合众人寿一定会用好这个试点开展住房反向抵押。

此前，合众人寿已对日本、美国、法国和新加坡等国住房反向抵押产品的定价、运营模式、风险控制等方面进行了研究，初步形成了产品方案，目前已上报保监会。“但何时开展仍在计划中。”

泰康人寿同样没有具体的试点实行计划和产品推出时间节点。

另据中国房地产报记者了解，此前除幸福人寿外，平安人寿、太保保险、新华人寿、泰康之家等6家保险公司都参与了此次保监会以房养老方案的制定，并都参与了保监会去年年底组织的几次内部会议。但此次《指导意见》发布后，太保保险及平安保险未有实质动作。

对此，平安人寿表示，现在没有准备相关产品主要是由于新政策涉及房地产等新的风险领域，需要对客户的房产进行长期估值、抵押，客户的服务、理赔等工作也与传统保险业务有较大差异，需要认真研究评估。

另外，据中国房地产报记者了解，虽然此次《指导意见》指摘的主角是寿险企业，但早已有银行在推动相关业务。承担上海地区超过40%养老金发放的上海银行在去年已推出以房养老产品系列和增值服务。

据悉，上海银行版以房养老含租房养老、换房养老、房贷养老等多种模式。而“反向抵押倒按揭”产品只是上海银行为客户提供的一个选择。分为定期型产品(贷款期限固定，如10年)和终生型产品(贷款期限到借款人身故为止)。

目前，上海银行已在部分网店进行以房养老产品试运营，并已有客户签约。上海银行方面表示，未来将推出更多以房养老创新产品和增值服务。

完全落地尚需时日

对于一些险企业的审慎，著名经济学家叶檀评论表示，“房地产市场一旦下行，风险都在保险公司身上，保险公司会成为最大的房东，自然不会愿意操作这一高风险低收益的事情。况且新政过于简约，参与型如何评估分享收益？非参与型以怎样的水准向老人发放收益？都没有约定，保险公司审慎也很正常。”

长期关注以房养老的业内专家表示，住房反向抵押养老保险是将传统养老保险与房地产市场联系起来，法律关系复杂、风险管控难度较大，推动落地需要各业务部门支持。

“此前住房反向抵押多次试行均以失败告终，也表明消费者的心理和情感接纳需要一个过程。国家在完善政策支持细则的同时也要加大宣传力度。”上述专家指出，另外，鉴于国际经验是各国政府在开展反向抵押养老保险的顶层设计均是以政府支持加市场化运作的模式，我国政府在下一步也应该考虑给予保险公司一些扶持和优惠。

对于业界质疑及10年无果问题，保监会人身保险监管部主任袁成序坦言，“住房反向抵押在我国还是一个新生事物，在国外也是一项小众业务。不论对监管部门、保险公司还是消费者，都没有成熟的经验可供借鉴，还需不断试点。”