曾与大连万达并称为“大连地产双达”的亿达中国控股有限公司（简称亿达中国）近日完成赴港上市，成为年内第四家登陆港交所的内地房企。在国内楼市前景未明，市场走弱下赴港融资不失为一个明智选择，不过当下外资不看好内地房地产股，且自身开发模式造成的资金链紧绷，都使亿达中国IPO之后面临更大考验。

赴港上市

6月27日上午，随着公司董事长孙荫环的敲钟声响起，亿达中国控股有限公司宣布，公司成功登陆香港交易所，即日开始挂牌上市。此前传得沸沸扬扬的大连亿达赴港上市消息终得实现。

包括董事长孙荫环以及多位公司董事在内的领导层现身挂牌现场，足见管理层对此次赴港IPO的重视程度。孙荫环认为，公司所从事的商务园区在中国是方兴未艾的新兴产业，而且是在整个国家结构调整和产业转型、升级中有帮助的行业，也是被市场非常看好的行业。所以对于未来十分看好，也会得到投资者的认可。

不过管理层的乐观与当天翻绿的股价间显得并不协调。当天上午亿达中国的股票股价平开2.45港元，截至当天12点，该公司的股价下降9.92%至2.27港元。成交并不活跃，成交量474.6万股，成交额1142万港元。

根据招股书显示，亿达中国将向全球发售5.8亿股股份，每股定价是2.3港元至2.9港元，集资13.34亿-16.82亿港元。从挂牌首日的表现来看，能否成功融资尚存变数。对于亿达中国股价的表现，有港股分析师表示，一是由于内地宏观调控下投资者对内地房地产股普遍不看好，二是大连亿达所采取的产业园开发模式对资金链要求较高，企业负债率高企，影响了投资者估值。

值得一提的是，原本定于同一天敲钟的，还有众安房产分拆商业部分上市的中国新城市，因未获足额认购而下调发行价，并将延后至7月份挂牌。

模式待考

创建于1984年的亿达集团，1998年开始进军工业地产领域。借助大连市谋求以软件服务业作为其新的产业发展方向，创建了公司成名之作大连软件园。

在亿达中国的发展过程中，地方政府的资源和政策支持发挥重要作用。在大连软件园项目启动前期，政府在推进东软等一批IT企业入驻上出力颇大。截至 2012 年年底，大连软件园入园企业数量约 650 家，包括 HP 、埃森哲、松下、索尼、日立、 NTT 、Oracle、 AVAYA 、NEC、 Fidelity 、 BT 等 48 家世界 500 强企业。

早期开发中，亿达中国一直坚持以持有物业、产业运营为中心，采取物业定制，长期租赁的经营模式。不过随着资金链趋紧，亿达中国也选择了国内多数产业地产商采取的出手商住项目回笼资金反哺产业开发的模式。

亿达集团曾表示，亿达中国目前“361”模式，即30%的产业，60%的住宅，10%的商业及其他配套，通过出售占据总量60%的住宅产品，能够快速回笼资金，进而获得后期开发的现金流。

不过目前总体来看亿达中国的资金链依然偏紧。招股书显示，根据亿达中国的招股书，母公司大连亿达集团将把大连软件园公司、大连亿达房地产公司、大连亿达服务和大连亿达管理等40多家子公司放入这个上市平台中。截至2013年年底，公司未偿还贷款总额为134.27亿元，今年内需偿还的贷款为51.48亿元；并且其融资成本由2012年的9200万元增加1.69亿元，至2013年的2.61亿元，猛增183.2%。公司负债率高达140%。

全国扩张

一直深耕大连软件园的亿达中国，近年来也开始自身的异地扩张之路。

2006年7月23日，武汉东湖新技术开发区管委会与大连软件园股份有限公司签署合作协议，共同投资组建“武汉软件产业基地有限公司”。2012年4月20日，亿达集团再次联手武汉东湖新技术开发区管委会，与湖北联投共同签署了“武汉软件新城”项目的战略合作协议，要将武汉软件新城打造成中部地区最大的国际化软件信息技术服务基地、高新技术研发基地、创意产业集聚区和绿色生活示范区。

招股书披露，截至2014年3月31日，亿达中国有6个商务园项目正在或者将要开发，其中5个位于大连市，1个位于武汉市，包括大连软件园、大连生态科技创新城核心区商务园、亿达信息软件园、大连腾飞软件园、大连天地，以及武汉软件新城。此外，亿达中国还在2013年11月和2014年1月，分别与上海市和苏州市相关部门签署协议，开发上海商务园和苏州高铁新城科技园。

纵观亿达中国的产业模式，一是需要地方政府的大力支持，提供大面积廉价工业用地，二是需要强大资金实力用于支持产业园的开发与运营，并且承受资金回笼较慢的压力，三是需要强大的招商和运营能力，保持产业园的经济活力。

亿达中国在大本营大连，借助政策春风和当地政府支持，取得了大连软件园的成功。在武汉，则选择与当地数一数二的大型国企湖北联投联手，均与其开发模式的需要紧密相关。不过，单单大连软件园目前已投资过百亿元，而截至2014年3月底，大连软件园项目住宅物业已预售30156平方米。按照当地媒体公布的近期约1.5万元/平方米的均价计算，其住宅销售回笼资金约4.5亿元左右。销售资金与投入资金相比差距明显。

亿达中国能否在全国扩张中取得成功，显然面临更严峻考验。（来源：新金融观察报）