2014年成功在港上市，光谷联合迅速跻身为行业新贵。光谷联合以主题产业园区开发和运营为主体，起自武汉，并迅速拓展到青岛、沈阳、合肥、黄石、鄂州等城市。作为市场化的园区开发商，如何做园区、看市场?近日，武汉光谷联合集团有限公司董事长黄立平接受了搜狐焦点产业新区的专访。

在长达2个多小时的交流中，黄立平就如下几个重要问题进行的阐述，包括：资本市场对产业地产的认知度，产业园区与房地产的关系，产业地产如何摆脱住宅依赖症，产住商的黄金配比，产业园项目复制法则，产业园区市场化道路，以及光谷联合对园区咨询管理业务、园区企业孵化业务的布局和城市拓展计划等等。为方便阅读，本文整合为梳理稿件和问答实录两个部分。

傲慢与偏见

和众多园区操盘者遮遮掩掩的态度不同，光谷联合董事长黄立平并不急于和社会形象存在争议的“房地产行业”划清界限，而是坦率指出，产业地产的服务基础、专业基础之一就是房地产，不必自我标榜、不必刻意回避、更不应自为耻辱。放下这一点，或许更容易说清楚产业地产到底是什么。

“看一个从事产业园区开发的企业，应该从两个方面着眼，一是业务本质，二是服务对象。产业地产的业务本质是房地产，服务对象则是关乎经济转型、国家战略的实体企业。如果舆论能够把这两方面讲清楚，就能够避免很多误解。”黄立平指出，“经过20多年发展，产业地产的概念逐渐为大家所接受，其实际内涵是一种地产模式，是一种房地产开发业务，但是，它的服务对象、运作规律，又跟住宅、商业地产有所区别。因此，‘产业地产’以独立的概念出现，其背后体现的是细分市场规律和独特的经营管理规律。”

黄立平把视角拉到整个房地产行业的高度，来讨论产业地产的发展现状。

他认为，整个房地产行业的发展成就体现，首先是住宅开发走向成熟，以产品标准化、标准产品可复制等技术环节的成熟为标志;商业地产在最近10年也逐步开始走向成熟，多种形态的商业地产呈现共同繁荣，包括购物中心、商业街、写字楼、商业综合体等等。相对而言，产业地产的发展还比较滞后，由于其所服务的对象是“企业”，这要求开发商非常了解“企业”，熟悉其所在行业的运作规律、供应链规律，乃至工艺流程规律。而行业不同，产业集聚方式不同，城市文化特点和资源结构不同，所有这些规律的发生方式也不同，这成为产业地产发展的难点——如果把一项工作大致分为“成熟部分”和“创新部分”，那么，产业地产需要攻克的“创新部分”还相当多。

乐观的是，专业领域对产业地产这一细分市场有相对清晰的认识，“正因为此，我们有过多种一般房地产项目没有过的融资业务。比如，我们发过企业债，我们发过私募债，我们还做过十年以上期限的长期贷款”，黄立平说，“在融资上，我们得到了比住宅地产商更加优越的支持。”