【搜狐焦点产业新区】：从市场来说，是否担心出现过剩的问题?

【黄立平】：参与者的蜂拥而至必然造成供应增加，就会造成过剩，这是所有行业的规律。在这么多参与者中，怎样做得更好?第一是性价比要更高，第二是产品针对性要更强。人无我有、人有我优。这是产品规律。

他们刚开始来参与的时候，多多少少是建立在已有的经验基础上的。走一点弯路是难免的，我们也走过弯路，但是我们怎么能够始终保持着我们自身的创新?人家做第一代，你做第二代，人家做第二代你做第三代。

如果你把全国现有的在建项目建一个库，进行分析，会发现几个很重要的优劣势。第一，建筑质量;第二，性价比。对成本敏感型企业，做出建筑效果好，符合功能要求，又能控制成本的产品，不容易。

现在我们做产品做到什么程度?我们要求做到定价设计，在住宅，做宏观策划的时候，跟实际落成时造价差异控制在5%左右，甚至20、30块钱，产业园我们探索了很多项目，其实也很类似。

9：定制的前提是成规模开发

【搜狐焦点产业新区】：先做产品再找客户，还是先有客户再做产品?

【黄立平】：这是我们的一点诀窍，我也可以公开说，任何一个产业地产项目，在成规模的建设之前都不具有定制的商机。

首先，你得有一个基本形象，在基本形象构建之前，不会有人来找你定制，因为客户会把这件事看得很简单，认为他自己拿块地也能做。氛围也重要，我们称为产业集群价值。我要构建一个集群，告诉他有多少企业来这里了，我能提供服务，有比较完善的配套。定制是建立在这些集群基础之上的。

所以，定制的前提是成规模开发，成规模开发就得把目标客户和需求尽可能地看得很准。这就需要一定的功力。

当然，定制风险最小，但前提是这个地方已经有好的环境和一定的配套条件、集群条件。可以说，这是产业地产中一条非常重要的开发技术、开发节奏，也可以叫做套路。你会某种武功，首先基本套路得对，否则，搞几个花招一看就没有功力。

10：获金融机构青睐

【搜狐焦点产业新区】：投入大量的项目建设，光谷联合如何解决资金的问题?

【黄立平】：相对于住宅和商业地产，银行在信贷政策上，对产业地产是另眼相看的。产业地产并不是自我标榜，我们去跟银行讲的时候，银行认为，我们与住宅和商业地产是不同的，给予类似产业支持的金融政策。所以，我们有过多种一般房地产项目没有过的融资业务。

比如，我们发行过企业债，我们发过私募债，还做过十年以上期限的长期贷款。

总体上说，在融资上，我们得到了比住宅地产商更加优越的支持。银行的政策掌握水平是比较高的，很容易看清你的本质，也很容易发现你的宗旨，也很容易去判断这件事和他们的金融信贷政策是否吻合。

所以，看产业地产的业务，看一个从事产业园区开发的企业，应该从两个方面着眼，一是它的业务本质，二是它的服务对象。产业地产的业务本质是房地产，它所服务的对象是关乎经济转型、国家战略的实体企业。如果舆论能够把这两方面讲清楚，就能够避免很多误解。干房地产又不耻辱，为什么一定要说干那个就高尚了呢?做房地产可以做得很高尚。

【搜狐焦点产业新区】：从这个角度看，相对于住宅和商业地产，产业地产更容易获得金融机构的支持。

【黄立平】：房地产的本质是什么?在融资上，银行常常需要的是土地抵押、在建工程抵押，在手续上、程序上，我们遵从的方式一样。根本的区别在于服务对象。

在住宅上，以前不分服务对象，现在则分为刚需者、改善需求者、投资投机者，在政策上，服务刚需就是正确的事，更容易获得金融政策的支持。有区别对待，调控就会更加准确。

在房地产这个大框框里，我认为，未来要么是细分市场越来越专业，要么是阶段性建设重点更加突出，一刀切的政策以后可能不会轻易出现。不同的城市，所处的发展阶段不同，面对的基本矛盾不同，调控的松紧程度也会不同。