产业地产：如何用两条腿奔跑

“在过去一年大规模的市场调研中我们发现，个别区域每半年就会有竞争对手出来，这种速度比较可怕。而个别城市确实存在消化期过长的风险。”　这是联东集团副总裁王东升对市场的感受。

“产业”这条腿的奔跑方式未解，“地产”板块却迎来史上最密集的工业用地新政。

面对频出的工业用地新政，王东升认为，系列新政不过是对“十八大”已明确工业用地控总量提地价的细化。密集出台的行业用地新政始于土地资源的稀缺性和国家对工业用地总量的控制。这对此前市场上工业用地滥用行为得以适当约束，工业用地效率政策层面要求提高。另外，系列新政的出台是产业结构调整和转型升级的需求，是盘活存量资产的需求。在一定程度上对于打击屯地，加大过程监管有一定效用。系列新政的出台也意味着，地方政府对于提高招商门槛和客户质量的要求需要进一步提高。

王东升认为系列行业新政的出台，总体是积极的。

新政将进一步促进行业的市场化和规范化。“上海虽然是限制，相对过去来讲更进一步市场化，也会规范化，对租售的限制和规划指标的限制，以及招商客户质量年达产值情况，实际是过程监管，更加市场化和均衡化。”

另一方面，可能会造成新增土地价格进一步飙升，存量土地大幅升值。“同时，未来新增的工业物业也会在短期内供求关系不太明显。”王东升表示这是对于联东集团目前影响最大的方面。

对产业地产商来说，这是行业产业调整分化的过程。持有型的开发公司增多或者公司会增大供应量。不过王东升认为，“这是表面现象，背后是资本交易模式问题。”

新政的出台，尤其是工业用地弹性出让的政策还会大大降低实体企业的拿地积极性。“过去实体企业拿地积极性非常高，既做产业同时享受土地升值带来的收益。这次变成弹性出让，那么实体企业拿地积极性会降低。”

盯上”地产“这条腿的不仅有新政的”关照“，产业地产还面临着大波来袭的“入侵者”。

近一月，万科宣布踏入产业地产，开始大手笔布局;万达转型文化地产，打造文化产业航母;绿城携地铁集团杭州合作打造城市地铁综合体;联想涉足养老，常州获3万方养老用地租售并举……

产业地产这块热土早被亟待转型的传统房企盯上。好不好啃，认识不一。

“产业的思维这是一个重大挑战，还拿住宅思维做事，一做一个死。”这是王东升对于后进者的劝诫。

新政对于转型产业地产的“外来者”一视同仁。

“可能对他们影响最大不是这个限制，在产业地产操作属性和物业操作属性和住宅完全不一样，这是对住宅类企业进入这块是一个大考验。”传统房企转型，王东升认为，政策不是问题，运营思维是最大壁垒。