产业地产“护城河”：产业研究和服务深入

“不管谁进来都先得把这两个做好。”“刚进来的企业或者住宅或者实体企业到不了这个层面，先想到如何产品定位品牌定位，那个做不好直接死掉的，这需要两三年走两三个项目做完之后可能才会转过来，到时候几年过去了，还是难度挺大，竞争壁垒还是蛮高的。”

不仅国内的巨头房企意欲转型产业地产，中国市场上出现了越来越多的国际工业地产巨头。如果说国内房企转型产业地产壁垒高，那么国际巨头凭借自己的玩法抢食，简直“轻车熟路”。

王东升认为，国际巨头与国内产业地产商的主要差异就是背后资本的玩法不同。国际企业多是持有型，像普罗斯和凯德置地都是用REITs的方式。国内产业地产商此种玩法较少的几个原因：一是受传统地产盈利模式的影响;二是国内的融资工具比较单一，利息市场化程度不够;税收政策差异等。“但是现在随着土地政策的调整大家都往这个方向探索。”联东也在不断丰富创新金融工具，但国内有些政策还是没法突破。

内生与均衡：解决产业地产奔走的方式

要实现“产业”和"地产"两条腿健康奔走，产业地产不得不重视内生的力量和均衡的艺术。

“产业园区定位与产品定位出错，直接导致的资源错配与资源浪费。”这是国内民营产业园区资历最深的开发商联东集团对行业发展的认识。

转型“服务”：行业或可诞生巨鳄级企业

如果能将产业服务和运营捡起来好好做，未来行业不乏万科、万达这样的巨鳄级企业。“单从产业地产开发板块来讲，很难产生这么一个千亿或者几千亿的，产业地产本身的价值相对较低，不同的商业模式情况又不同，完全是持有型的企业则更难做到千亿级别。但是把产业地产作为全产业链来考虑，开发是最低端的板块，如果把运营服务加上去这个体量就超级大。这就得看产业地产开发商是否要转型‘服务’，一旦把产业服务和运营纳入进来。一定会产生很大的公司。”

园区服务究竟是多大一块“蛋糕”?

此前探讨的产业地产商走“自持”还是“轻资产”一文中，我们知道绝大多数园区开发对于园区服务的意识早已觉醒。天安数码城集团涉足专业化集成增值服务和高科技产业股权投资;天安科创集团投入1000万元打造“企业运营服务中心”;清控科创集团 “揽下”中关村一条街，欲打造创新创业孵化器的集聚之地;华夏幸福则在今年3月去美国硅谷投建了孵化器。但“园区运营服务上的缺口很大，但是真正市场化的很少，大家提很多概念，政府出很多政策，真正落实下来把运营服务做起来的少。”

作为产业地产的典型企业代表，联东这样解释园区运营服务板块：“我所理解的运营服务是覆盖‘企业全生命周期’的服务。针对企业不同发展阶段有不同的服务。”

“归纳起来，联东的服务有几个层面，除了基础的硬件服务以外，软件服务还包括：第一、围绕企业主营业务的服务。比如帮企业去做市场，用互联网手法去让它做电商，利用线上开拓更多国际市场等。这条产业链上有很多内容可做：有企业内部的IPO问题，电商构件问题，电商代运营问题等。第二、非核心主营业务，比如人力资源、法务、招聘、会计等公共服务。第三，园区商业配套服务。第四，园区文化服务。”

园区服务意识的集体觉醒值得行业庆幸，然而接下来的“市场化”之路要怎么走似乎还未有成熟的经验可借鉴或复制。

“现在做得好的公司都在探讨服务，北科建、联东都在探讨这个问题。这个服务体系很庞大，不可能自己全部做，一定得整合去做，我们构建一个园区的服务平台，整合社会资源给它服务。”谈及依靠“园区服务”这条腿持续奔跑要多久，王东升认为：“应该很快，找到有效的商业模式就会很快。”