税率过高影响收益

尽管资产证券化在今年获得实质性突破，但从方兴地产酒店业务的市场认购情况来看，资本市场对于商业地产依然看淡。

据观点地产网报道，方兴地产此次分拆金茂投资的公开发售股份未获足额认购，但由于国际配售已获得超额认购，可弥补公开发售的不足，因此可在7月2日如期挂牌，但由于市场反应冷清，发行价最终定在价格下限5.35港元。

“从金茂投资分拆上市的情况来看，资本市场对于商业地产的看淡情绪依然浓厚”，黄立冲认为，目前国内商业地产要完成资产证券化，要么必须给予较大的净资产折让，要么必须为收益提供保底，才能吸引一定数量的投资者购买。

金茂投资的招股书显示，截至2014年3月31日，公司物业市值约为人民币243亿元，但按照5.35港元的发行价计算，金茂投资市值约为107亿港元 （折合约85.6亿元人民币），较物业市值折让达65%。

德信资本总裁助理刘聪告诉记者，物业实现资产证券化首先要满足两个条件：一是项目产权清晰，统一持有；二是租金回报率可观，达到投资者的要求。由于国内开发商均倾向于分散销售，造成大量商用物业产权分割，这些物业基本不可能实现资产证券化；同时，由于多数开发商商业营运能力较弱，导致租金回报率不高，因此在国内能符合资产证券化要求的物业少之又少。

此外，目前国内对于商业地产资产证券化并没有制定税收优惠政策，对项目的回报率造成一定的压力。黄立冲告诉记者，以REITs为例，它之所以在美国盛行，最大的优势在税收减免的优惠政策上。对投资人来说，由于REITs属于利润传递机构，经营利润的绝大部分转移给了REITs股东，因此REITs在公司层面是免征公司所得税的。但在国内，基金在收到租金后需要缴纳营业税，而分配剩余收益时，发起人需要缴纳剩余收益的营业税，出现“双重”纳税，在整体税收甚至接近租金一半的情况下，要达到投资人5%以上的净回报要求非常困难。

世邦魏理仕执行董事及中国区投资物业部联席主管钟德尧告诉记者，越秀房地产信托基金之所以能在2005年成功上市，很大程度上得益于广州市政府为其提供了优惠的税务政策，让基金的年息回报率能维持在6%~7%的水平。如果税务政策不作调整，大多数商用物业收益率均无法满足投资者的要求。

此外，从业态而言，相对于一线城市的写字楼或者酒店，在电商的冲击下零售地产面临的压力较大，受到资本眷顾的程度也更低。刘聪向记者表示，零售地产尤其是大型购物中心由于受电商影响更大，加上开发周期更长，资本退出困难，这类物业要实现资产证券化的难度更大。