融资、拿地，龙湖地产有限公司（00960.HK，以下简称“龙湖”）这一次又跑在了前头。

今年5月21日，龙湖与汇丰及摩根士丹利订立购买协议，发行了20亿元于2018年到期的6.75%息率优先票据。几天后，龙湖以25亿元收购中冶置业旗下的项目公司，曲线进入南京市场。差不多同一时间，龙湖同样以股权洽谈方式进入觊觎已久的广佛市场。

事实上，自年初截胡中粮地产，以42亿元竞得杭州滨江中兴地块后，龙湖土地市场上表现积极，迄今为止已在土地市场拿下近百亿元的土地。龙湖发家于重庆，2007年挺进北京，成为全国性公司；2011年，龙湖大踏步前进，挺进房企销售前十，表现十分抢眼；但随后的两年，龙湖却徘徊于于行业11－12名。此番拿地，也被不少业内认作是龙湖为博弈楼市下半场做准备。

但龙湖方面在回复时代周报记者时坚称，拿地事宜均是正常的补仓行为，与同行相比，龙湖的拿地金额也并不算太多，公司今年还是坚持审慎的拿地及财务策略。

年内已掷百亿拿地

在观望两年后，龙湖通过接盘中冶南京滨江下关地王部分地块形式，曲线进入南京楼市。

6月4日，龙湖宣布，其已于5月30日以约25亿元挂牌底价，完成对金名城置业有限公司100%股权及22.02亿债权的收购。后者持有南京鼓楼区滨江江边路以东6幅总占地面积4.6万平方米的连片未开发分割地块，由中冶置业在2010年耗资约121亿元拿下的南京滨江1号地块分拆而来。龙湖地产称，此举标志公司正式进军南京市场，在长三角区域布局更进一步深化。

“龙湖获得的地块位置较好，面积又不是特别大，”亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东表示，很适合作为龙湖进入南京的首个项目。但他也担忧，滨江1号地的土地总面积很大，目前拆分仍在继续，龙湖要避免产品定位同质化问题。

广佛市场，也是龙湖想进军的重点区域。据了解，同样是2012年，龙湖也开始着手组建广佛拓展团队，但始终未能拿到合适地块。今年2月，龙湖现身广州广钢新城地块拍卖会，却因竞争激烈空手而归，3月份在香港的业绩发布会上，龙湖地产CEO邵明晓透露，今年上半年，龙湖还是会在广州、佛山找一找机会。

邵明晓终于得偿所愿。今年5月26日，在佛山顺德大良德胜河北岸，一场片区城市改造及新项目奠基仪式举行，龙湖身影浮现。该地块在去年底由佛山市盛晖置业有限公司10亿多元底价竞得，占地7.1万平方米，楼板价为3535元/平方米。此后，龙湖通过股权收购形式介入这一旧改项目，还将牵手歌菲投资共同开发该项目。

总体看来，今年龙湖在土地市场上表现积极，按照公司公告粗略统计，截至目前，龙湖已累计拿地超过100亿元，涉及城市包括宁波、杭州、北京、南京等，其中杭州滨江地块和北京西局地块都算是重头戏。

此举引发行业内关注，事实上，标杆房企进入今年土地市场的动作迅速减缓，拿地态度普遍由热情转为谨慎。据中原地产研究部监测，万科、保利、招商等20强房企最近几个月拿地数量正在逐月递减，截至6月16日累计拿地总额为1502亿元，而在2013年上半年，该20大房企拿地总额则高达1977亿元。

龙湖方面对时代周报记者说，拿地仅是正常行动，不存在冲业绩或冲规模的特别需要，与同行相比，龙湖年内的拿地金额也并不算太多。而按照龙湖首席财务官韦华宁的说法，未来几年，龙湖有控制存货的目标：2014年控制在90亿-100亿元，2015年控制在80亿-90亿，2016年控制到60亿-70亿元，呈现逐年下降的状态。

财务数据显示，截至2013年12月31日，龙湖的净负债率为57.9%，手头现金为146.8亿元，财务稳健。截至目前，龙湖拥有中国主要银行的信贷融资总额约为560亿元，其中约370亿元未提取。

不提千亿目标

在业内看来，龙湖今年扩张的节奏开始有比较明显的提速。兰德咨询总裁宋延庆分析称，在经历了之前两三年一个相对比较慢的增长后，龙湖的增长或将在今年开始进入一个更快的周期。

2009-2011年，龙湖扮演的则是从183亿-383亿元连续高增长的黑马。但随后，龙湖业绩增速放慢，2012年，刚刚突破400亿元，并名落房企十强之列。2013年，龙湖地产取得503亿元的销售规模，但从排行榜上看仅位列12，甚至在其大本营重庆，龙湖的龙头地位在今年也将面临融创的威胁。

去年年中，面对不稳的军心，吴亚军在龙湖的内部论坛给所有员工贴了一封公开信，总结了龙湖近年略显掉队，同时又主动刹车背后的缘由。在信中，她说道，公司管理层对2011年3月份市场进入下行周期和2012年4月之后市场回暖预见和应对能力不足，战术上有待改进，而几个大区高管调整和营销团队重建降低了效率，地区布局和产品布局的不平衡，也是业绩减速的重要原因。

据时代周报记者了解，龙湖最近一波的职业经理人“大换血”出现在2011年，这是一个重要的时间节点。这一年，龙湖一批中高层集体出走加入世茂房地产团队，如现任世茂房地产副总裁蔡雪梅、品牌推广总经理孙静、营销总监魏庄元，均来自龙湖。另一批，则分流到阳光城。现任阳光城总裁陈凯、副总裁王锋同样也来自龙湖地产。

吴亚军坦承，从2011年开始，龙湖大部分地区总经理基本都是新任职，项目团队也是新人多，造成团队磨合中或多或少的效率损失、决策损失和组织损失，进而造成团队的动荡。这一问题早已解决，龙湖反手也从同行中发掘人才。据时代周报记者了解，现任龙湖南京总经理李宏耕、广佛公司总经理毛文斌，都是龙湖从中海挖角而来。

在城市和产品布局上，“从一个西南地区名不见经传的小公司，在几年时间蹿成一个全国性的大公司，龙湖名头虽创出来了，但许多方面仍有软肋，”在吴亚军的回忆里，2011年，龙湖只有5个地区有结利，9个公司有销售，但在同等销售规模情况下，万科、中海等都是20多个公司有销售和结利。对比之下，龙湖的“区域聚焦”变成了“区域据点”。

在与绿城宋卫平交流后，吴亚军得到了启发，龙湖过度布局于某一板块，那么销售风险就会演化为公司风险。所以，龙湖要在三四年继续完成城市布局，拿地时也开始增多高层住宅以及首次置业的刚需产品。

2012年，龙湖提出扩纵深、近城区、控规模的战略以实现高周转。吴亚军回忆说，“从2010年至今，龙湖的销售额持续上升，但相对增速经历了一个小小的‘V’形，这个‘V’的底应是在2012年，2013年的上半年已开始走出低谷从而开始爬升。但短期内，规模化并不是龙湖所追求的，公司不提进军千亿元。

这样的思路，被大多数业内认作是略显保守。但在吴亚军的逻辑里，“不用贵钱、不买贵地、不追求高杠杆”始终是底线。吴亚军的风险容忍度显然低于同等规模下快速扩张的企业。

“老板从上市的时候就反复对员工说，龙湖首先追求的是活得长久，然后才是做强、做大。”龙湖内部人士这样说，在目前的市场形势下，保持20%左右的稳定是符合龙湖自身预期的。

6月10日，龙湖公布首5月营运数据，前5月公司合同销售金额人民币156.8亿元，合同销售面积139.2万平方米，完成全年目标570亿元的27.5%。

来源：时代周报