近几年随着秦市住宅市场向西、向北高歌猛进，幢幢高楼鳞次栉比，然而与之配套的商业圈发展显得滞后。另一方面，秦市多年来一直以海港区太阳城一带商圈为中心商圈，十几个大型商超密集其中，业态模式绝大多数为“传统百货”，以其拥堵、喧嚣、老化、同质多为人诟病，业界大多认为核心商圈已近饱和。对港城“新商圈”的诉求不止市民，更为踊跃的是国内商业地产的涌入。早在2010年，总投资20亿元、18万平方米的“世纪港湾”商业广场综合体项目落地环岛公园近旁，去年年底部分项目已经开始纳客，打造港城首个“体验式”购物中心。近日记者获悉，酝酿已久的“茂业中心”城市综合体项目已完成前期征地、地勘，设计方案已近定稿。此外，万达集团拟投资50亿元在秦市海港区建设万达广场，总投资28亿元的世贸国际商业中心等项目也将兴建，总投资57亿元的北戴河新区兴龙·海帝城市综合体项目也已签约。商业地产是真正地产大鳄的游戏，群雄纷纷落子港城建新商圈，力图打破以太阳城商圈为主的一元化的商业格局、挑战“百货独大”的相对落后模式。

落子：多家城市综合体在建或签约

近日，万达、世贸将在秦市建城市综合体的消息引发了业界不小的震动，其选址更是瞩目焦点。记者昨日从秦市海港区招商局了解到，去年，大连万达集团商业地产股份有限公司拟在海港区投资建设万达城市综合体项目，该项目选址于海港区西部快速路以南，规划中的艺术文化广场以西，占地约220亩，总投资50亿元。主要建筑包括第四代的万达广场，五星级酒店和高档住宅目前项目正在积极推进中。

今年5月，中国世贸集团投资建设世贸城市综合体项目签约。该项目位于市区西北部、海港区燕山大街与西港路交叉口。项目占地约134.6亩，总投资28亿元，建设包括大型商业购物中心、高端住宅、特色商业街区、SOHO公寓等组团的综合体项目。目前该项目已签署正式投资合作协议，正在开展项目前期工作。

去年12月30日，营业面积约2万平方米的家乐福世纪港湾店已开门迎客，大地数字影院世纪港湾店预计今年暑期将正式进入试营业状态，此外还有多家一线品牌陆续入驻，经营者将2014年定为“世纪港湾”商业广场综合体项目实现全面开业的扬帆起航年，大力为“体验式商业港、全天候不夜城”预热造势。

近日记者从茂业中心筹建方获悉，该项目去年与秦市签署框架协议，今年4月9日拿到地块，选址在海港区前道西村，占地77亩，目前征地地勘等已经完成，规划方案几易其稿，目前已近定稿，规划建筑面积近40万平方米，综合体设置与万达广场类似，中心将于2016年运营，裙楼部分建好后将先投入运行，茂业自己经营的物业将不低于50%。

不远的将来，秦市市区将有4家城市综合体，总投资57亿元的北戴河新区兴龙·海帝城市综合体项目签约，意味着城市综合体有向其它区县进军的趋势。业内分析，借势环渤海经济圈、京津冀都市圈和城市十二五城市规划的时代机遇，秦皇岛城市加快发展和角色定位发生转变，制定出“城市向西，港口向东，工业向北”的城市发展规划，城市综合体的兴建将为城市升级提速。

秦市规划：积极推进商业功能西移

近日记者从秦市规划局了解到，依据秦市城市总体规划，秦市滨海地区的空间发展策略为“西移北进、保护生态、组团发展”，海港区生活区的主要发展方向也是向西发展。商业设施作为与居民生活密切相关的服务设施，其布局也应与生活区的发展相适应。

秦市目前只有太阳城、金三角片区一个市级商业中心，由于布局过于集中，造成了中心区交通拥堵、商业服务不均衡等问题。随着西部基础设施完善，开发项目逐渐增多，为满足西部高校及居民小区的消费需要，弥补区域商业设施不足，依据《秦皇岛市商业网点发展规划(2011-2020)》和城市区控制性详细规划，秦市正积极推进商业功能西移工作：一是结合开发区西区现有企业产业转型、企业外迁及区域内缺少市级综合服务功能中心的实际情况，拟在开发区西区老管委片区打造商务金融中心，建设功能齐全、档次较高的开发区商务金融港；二是在秦皇大街与西港路交叉口东南侧建设世纪港湾商业综合体项目，现已实施完成并部分营业；三是在河北大街西段、结合前道西村改造规划建设茂业商业综合体项目，现已完成规划条件审批，正在进行土地处置。

据介绍，随着城市的发展，秦市将从服务人口、辐射范围、业态种类等方面继续对商业设施进行统筹规划和合理布局，以满足市民的生活服务需要。

商家谋略：秦皇岛发展潜力巨大

就目前的秦皇岛而言，三线城市，市民工资普遍不高，但城市消费挺高，大多数人购物习惯还是图便宜型，4家城市综合体进驻港城竞相砸金，不免令人心生疑窦：秦皇岛会有那么大的消费力吗？哪里是淘金所在？

“世纪港湾”商业广场综合体项目总经理鲍杰认为，秦皇岛位于华北和东北两大经济区的结合部，是继珠三角、长三角之后正在崛起的中国经济最活跃、最具发展潜力的环渤海经济区中心地带；也是京津冀都市圈内的重要城市，以及华北、东北、西北的重要出海口，素有“京津后花园”的美誉。随着环渤海圈经济一体的深入发展，环渤海圈成为中国经济增长的“第三极”，同时在京津冀都市圈、一小时环渤海圈等规划和概念提出及实施背景下，秦皇岛因独特区位、地理、人文历史、滨海气候成为环渤海大版图下快速发展和最宜居的海滨城市，城市发展和投资潜力积蓄较大空间。此外，这里自然旅游资源丰富，每年接待2500多万中外旅游消费人群，消费活力诱人。本地居民而言，从2001年至2009年，连续九年秦皇岛GDP以逐年不低于10%的速度迅猛增长。截止至2012年，城市常住人口达302.16万人，城镇居民消费潜力巨大。

与此类似，茂业中心方也看好秦皇岛的发展前景，京津冀一体化更像一针兴奋剂令投资者加快兴建步伐，目前河北保定也正在建茂业城市综合体，如今茂业已将市中心5家大型商场归在旗下，未来的如何谋划错位经营避免同质也成为业内人士热议的一个话题。

秦市商业界一位资深业内人士指出，目前秦市还处于百货独大的商业局面，绝大部分商业都是百货模式，业态同质化较重，体验型消费需求空间还有待挖掘，这一问题已经困扰城市管理者多年。面对网购、电商冲击，新的商业模式强调在购物中增加体验式消费。各家综合体的进驻，会减轻太阳城商圈的压力，“一元化”商圈格局会逐渐被打破，商业圈争夺也会越来越激烈，她认为三五年内尚不会对成熟商圈构成较大威胁。（来源：燕赵都市报）