政企“勾兑”获利上亿“养老圈地”需警惕

随着我国养老服务需求不断增长，房企、险资等社会资本争相进入养老地产，成为养老产业发展的重要力量。然而，记者调研发现，一些省市的部分养老地产项目因重建设、轻服务，导致养老地产“难养老”，甚至出现“养老圈地”苗头，需引起警惕。专家建议需完善政策，加强引导和监管。

养老“圈地”须警惕

眼下，随着国家降低社会资本进入养老业的门槛，包括保利、万科、绿地、合众人寿、泰康人寿等房企、保险公司纷纷涉足养老产业，掀起了养老地产开发热潮，成为养老产业的一支生力军。不同于拿地、建房、销楼的短周期盈利模式，养老地产是为长期持有的运营模式。业内人士表示，养老地产的利润依靠运营服务，其回报周期将比商业地产延长两倍，“如果没有充足的资金链，养老地产很可能会拖死。”记者在一些省市调研发现，由于背负高额的土地、建设、融资成本，又找不到清晰的盈利模式，目前已投入运营的养老地产项目前景并不乐观，其中部分养老地产项目暴露的隐患需引起重视。

记者调查发现，当前不少养老地产在硬件建设上“高端、洋气”，但由于后期服务跟不上，养老地产项目“空床率”居高不下，有的“养老城”甚至成为“养老空城”。位于长沙赤马湖畔的赤马湖养老山庄是一个耗资3000万投资的养老项目，占地210亩，养老床位300张。记者此前来到该养老项目看到，这里环境优美，空气宜人，老年人阅览室、网络聊天室、康复医疗中心等设施一应俱全，然而自2012年3月开业至今，没有一个老人入住，只能暂时靠接受旅游团体和公司培训来维持经营。尽管如此，投资方仍决定增资至4.5亿，将床位规模扩展到3000张。这家公司的负责人表示，目前只打算投入，以迎接养老产业高峰期的到来。

“养老不是建房子，而是服务运营团队的建设。”湖南康乐年华养老服务公司是一家专注养老服务品牌的加盟连锁和合作运营的养老公司，目前经营状况高于同业水平，该公司董事长袁云犁表示，中国老人消费观念保守，且大多属于“恋家型”老人，喜欢在社区就近养老，而养老地产一味追求“高端大气”恐导致“养老泡沫”。借“养老”之名低成本拿地，目前成为一些开发商“曲线救国”的一大手段。天津鹤童公益养老集团董事长方嘉珂表示，市场上已有一些养老地产项目，由于经营不善，已改为高级酒店、公寓住宅，并对外营业。一些开发商通过“租售并举”的手段，将小部分养老地产用于养老，其他则投入其他商业用途，养老蜕变成开发商搞销售配套的“噱头”。以北京曜阳老年公寓为例，该项目曾“以租代售”与客户达成租赁协议，使用权最长为70年，与卖房毫无二致，最终被政府部门叫停。据从事养老行业长达10多年的燕大国际养护中心总经理张滨透露，不良开发商以“养老”名义拿到大面积用地后，利用少部分建老年公寓掩人耳目，其余大部分则用于建设商业住宅，在一些城市并不少见。