2014年楼市进入全面调整期，成交量持续萎缩、商品房库存节节攀升、降价潮开始蔓延……临近年中，房企即将面临中报业绩考验，年初制定的销售目标似乎难以企及。就在房企悲观情绪日益滋生之际，多地政策频现微调，银行间市场发债闸门也初露松动迹象。

业内人士认为，当前房企面临较大销售和资金压力，业绩增速和毛利率将持续下滑。同时，楼市低迷也将促使更多城市加入政策微调的行列。

增速放缓 毛利率持续下滑

尽管受结算周期影响，上半年销售低迷还无法在中报财务数字上“立竿见影”，但是交投惨淡的局面已经影响到房企未来业绩增速和毛利率水平。

Wind数据显示，截至6月25日，沪深两市共有23家上市房企披露了中报业绩预告，预计上半年净利润同比增长的房企仅有8家。如果按照上述房企公布的业绩变动中值估算，在剔除不可比因素后，这些公司上半年预计实现的整体净利润较去年同期下降约30%。尽管大部分房企还并未公布上半年预告，但“窥一斑而知全豹”，今年上半年房企的整体业绩增速将面临较大压力。

结算项目减少、结算收入下降，成为不少房企上半年“报忧”的主要原因。以滨江集团为例，公司一季度实现净利润3.67亿元，同比增长147%，但公司却预计上半年净利润同比将下降40%-60%。对于中报业绩“变脸”的原因，滨江集团归咎于交付项目减少，导致结算收入下降。报告期内，公司仅有城市之星单身公寓结转以及金色黎明一期、衢州春江月等尾盘交付。

上半年楼市风云突变，不少房企实际销售情况远低于年初预期。统计显示，在已经披露前五月销售数据的35家房企中，有22家的实际销售额尚不足年初计划的30%。

正是由于房地产结算的特殊性，使开发商当期销售额与真实结算额存在“时间差”。“按照会计核算的规定，房地产项目销售收入转为结算收入，需要满足项目竣工、验收、备案、入伙等一系列条件。”一位上市房企的负责人告诉中国证券报记者，有时项目虽然竣工，但是配套建设没有完工交付，也不具备结算条件。

“每家房企的工期和结算期不同，造成全年业绩分配不均衡。”一位房地产券商分析师表示，不少房企去年年底未结算的项目在今年上半年结算，因此上半年市场低迷导致销售额下降，并不能在中报中马上体现，但会影响到房企未来业绩释放的能力。

“多数房企去年高价拿地，今年房价下行，使得行业销售利润率呈下滑态势。由于结算滞后于销售，目前大多数城市房价的调整将反映到未来地产公司毛利率水平变化中。”该分析师直言。

事实上，从盈利能力来看，自去年年底以来，上市房企的整体毛利率水平已经出现同比下滑。统计显示，2013年年报上市房企整体毛利率为33.7%，同比下降3.8个百分点。今年一季度，上市房企毛利率为35.5%，同比下降2.5个百分点。安信证券就认为，由于2013年房价涨幅远低于地价，毛利率未来将继续探底。

成交低迷 楼市步入调整期

如果说年初市场对于楼市走向还有争议的话，那么如今“楼市已经进入调整期”的观点得到业内普遍认可。万科董事会主席王石甚至预计“未来二至四年仍处调整期”。低迷的成交量便成为最直接的证明。

中原地产研究部数据显示，截至6月25日，2014年上半年北京市商品房签约面积为267.54万平方米(剔除保障房)，总成交额为714亿元。成交额同比下降超过30%，成交面积则创下历史最低纪录，甚至较2008年金融危机时仍下降近四成。

一线城市自3月以来的销售量已经出现连续下滑，五六月份传统销售旺季全面遇冷，住宅销售均价也明显下调。中国指数研究院提供的数据显示，北京市3月商品住宅销售套数为7610套，4、5月则出现连续下跌，分别跌至5179套和5043套。销售均价也从3月份的24037元/平方米，下降至5月份的21688元/平方米，下降幅度已接近10%。广州、深圳的楼市成交量自3月后也出现下滑，成交套数减少5%以上，而这一趋势在6月份仍未得到缓解。

由于信贷依旧紧张，楼市成交量不断下滑已引发市场预期的改变。特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始连续阴跌。统计显示，北京市二手房价格已从去年12月以来连续下调6个月。

“我们的挂牌房源价格都有不同程度下调。”北京南三环外一家房产中介经理告诉中国证券报记者，他们刚刚卖出一套位于公益西桥附近的二手房，成交价格算下来约每平米3.4万元。而在去年高点时，这一带房源曾卖到每平米4万元。

伴随成交量下滑，库存高企已成为摆在开发商面前无法回避的问题。5月底时上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量同比增长20%，库存创下历史新高。如今，这一库存水平仍在不断刷新。仅从北京地区来看，目前的住宅期房和现房库存合计已经超过8万套，这也是自2013年1月后再次回到8万套以上的水平。

资金承压 地方政策渐微调

在完成销售目标、消化库存规模、缓解资金压力的多重影响下，房企正在通过平价或降价入市的方式加快走量。

亚豪机构数据显示，7月北京将有36个项目计划开盘，其中包括12个纯新盘以及24个老项目后期。楼市供应自3月以来大幅增加，北京月度开盘项目数量已连续5个月超过30个。就此计算，3月到7月市场总开盘量与去年同期相比已经上涨近六成。

与年初时开发商返点、抵扣等“遮遮掩掩”的促销方式不同，如今不少项目直接以降价方式入市。北京通州区某楼盘，5月中旬入市时项目均价为24000元/平方米，而7月将入市的楼栋整体报价已调至23000元/平方米，万科等开发商也以低于预期价格推出项目入市。

“目前已经基本确立全国房价加速下行的趋势。”亚豪机构副总经理任启鑫认为，在年度销售业绩、信贷持续紧缩以及现金流等因素的影响下，开发商纷纷采取“加快出货、现金为王”的高周转策略，但低迷的市场前景无疑进一步加剧了房企资金链紧张的格局。

事实上，资金紧张已经是悬在房企头上的利刃。相关统计显示，2014年将有超过6000亿元的房地产信托产品到期，今年7、8月份或将迎来一波兑付高峰。

“房地产企业运营资金中，有超过三成的部分来自商品房预售款，销售低迷将直接导致房企资金链趋紧。”地产业内人士直言，去年高价拿地的房企，还要面临缴清土地价款的压力。

就在房企悲观情绪滋生之际，不少地方政府祭出了微调政策。今年以来，已有杭州、无锡、天津、沈阳等十余个城市出台微调政策促进楼市走量。

“除了一线城市和超1000万人口的城市外，其他城市都有可能逐渐取消限购政策。”中原地产分析师张大伟表示，面对楼市下行压力，地方政府各类微调政策将持续推进，主要从放松限购、限价，扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开，预计有30个以上城市的限购将可能在年内取消。

近期，中国银行间市场交易商协会也开始研究支持承担普通商品住房建设的企业注册发行债务融资工具的具体措施。业内认为，这意味着房地产企业发债细则或将明确，符合条件的房企有望通过银行间债市融资缓解资本压力。

专家指出，税收优惠以及限购放松将在短期对楼市构成轻微利好，市场有望走出一波上行行情。但如果信贷等政策没有本质变化，不少库存过高的城市将难免持续调整，一些房企的财务状况也可能继续恶化。房价出现合理调整将有利于经济转型，但也要避免断崖式调整对上下游的冲击。

(来源：中国证券报)