资金承压 地方政策渐微调

在完成销售目标、消化库存规模、缓解资金压力的多重影响下，房企正在通过平价或降价入市的方式加快走量。

亚豪机构数据显示，7月北京将有36个项目计划开盘，其中包括12个纯新盘以及24个老项目后期。楼市供应自3月以来大幅增加，北京月度开盘项目数量已连续5个月超过30个。就此计算，3月到7月市场总开盘量与去年同期相比已经上涨近六成。

与年初时开发商返点、抵扣等“遮遮掩掩”的促销方式不同，如今不少项目直接以降价方式入市。北京通州区某楼盘，5月中旬入市时项目均价为24000元/平方米，而7月将入市的楼栋整体报价已调至23000元/平方米，万科等开发商也以低于预期价格推出项目入市。

“目前已经基本确立全国房价加速下行的趋势。”亚豪机构副总经理任启鑫认为，在年度销售业绩、信贷持续紧缩以及现金流等因素的影响下，开发商纷纷采取“加快出货、现金为王”的高周转策略，但低迷的市场前景无疑进一步加剧了房企资金链紧张的格局。

事实上，资金紧张已经是悬在房企头上的利刃。相关统计显示，2014年将有超过6000亿元的房地产信托产品到期，今年7、8月份或将迎来一波兑付高峰。

“房地产企业运营资金中，有超过三成的部分来自商品房预售款，销售低迷将直接导致房企资金链趋紧。”地产业内人士直言，去年高价拿地的房企，还要面临缴清土地价款的压力。

就在房企悲观情绪滋生之际，不少地方政府祭出了微调政策。今年以来，已有杭州、无锡、天津、沈阳等十余个城市出台微调政策促进楼市走量。

“除了一线城市和超1000万人口的城市外，其他城市都有可能逐渐取消限购政策。”中原地产分析师张大伟表示，面对楼市下行压力，地方政府各类微调政策将持续推进，主要从放松限购、限价，扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开，预计有30个以上城市的限购将可能在年内取消。

近期，中国银行间市场交易商协会也开始研究支持承担普通商品住房建设的企业注册发行债务融资工具的具体措施。业内认为，这意味着房地产企业发债细则或将明确，符合条件的房企有望通过银行间债市融资缓解资本压力。

专家指出，税收优惠以及限购放松将在短期对楼市构成轻微利好，市场有望走出一波上行行情。但如果信贷等政策没有本质变化，不少库存过高的城市将难免持续调整，一些房企的财务状况也可能继续恶化。房价出现合理调整将有利于经济转型，但也要避免断崖式调整对上下游的冲击。

(来源：中国证券报)