27岁的工厂技师马勒和他的妻子、前台文员布里安娜，刚花了14万美元在休斯敦郊区买了一栋带三个卧室的新房，但是办理房屋贷款的过程几乎让他们心力交瘁。

他们大约用了6个月的时间来和房屋销售公司反复商讨，如何让信用评分变得好看点以从银行获取贷款，一些步骤包括加速还清信用卡欠账以及解决一些账务纠纷。

马勒还算幸运，31岁的儿童医生沃克一度差点成功购买下了一套房屋，直到银行要求他出具更多的资金证明，以及劝说他延迟一笔每年6万美元的学生贷款偿还。沃克在拒绝之后发现其实别无他法，只能继续修饰信用记录并最终延迟了那笔学生贷款，开始重新在达拉斯郊区寻找房屋。

“自次贷危机以来的房屋贷款政策一直保持着严格状态。”加州一名房产贷款顾问告诉《第一财经日报》记者。

马勒和沃克的遭遇，正折射了那些资金捉襟见肘、信用状况不忍直视的年轻购房者是如何疲于应付严格贷款审核机制的。首次购房者的受挫，给美国正在复苏的房产市场投下了一片阴影。

预期落空

6月24日美国商务部的数据显示，美国5月新屋销售总数年化升至50.4万户，较4月的42.5万户环比增长18.6%，创1992年1月以来最大升幅。之前一天的数据显示，美国5月二手房销售年化水平为489万户，环比增速达4.9%，为2011年8月以来最快。

尽管这些数据佐证了美国楼市正在复苏，但寄希望于首次购房者也能加入热火朝天的买房阵营，为正在复苏的地产市场再多加一把柴，现在这样的愿望落空了。

结果，美国房产市场中的首次购房者交易活跃度相比往年反而还少了。在已建房屋交易量方面，今年首次购房者交易量只是过去十年平均水平的88%左右;新建房屋交易则更是只达到2000年以来平均水平的60%。

一些经济学家分析称，严格的贷款标准、高昂的房价以及迟缓的经济复苏，还将在未来几年内继续把尚未恢复元气的首次购房者挡在门外。这同时意味着全美房地产复苏步伐会放缓，亦将拖累整个宏观经济。

“在过去六个月内，首次购房者的交易几乎触及了底部，”美国房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯称，“这或许要用三年时间来恢复到往年首次购房者的交易水平。”

贷款难拿

把首次贷款者拒之门外的一个主要因素就是苛刻的房屋贷款政策。

上述房屋贷款咨询人士告诉本报记者，目前的贷款主要针对两类人群，第一类是查收入贷款，第二类是针对未在本地有收入和报税记录的外国人士。

第一类贷款所需要周期在30天左右，第二类贷款周期为45天左右，通常贷款平均利率在4%~5%范围浮动，第二类贷款比第一类贷款利率还要再高上0.5~1个百分点。

贷款的依据第一是信用记录审核，银行会出具信用报告核查所有的信用卡还款记录;第二个关键因素是核查收入和支出比例，比如工资情况、汽车贷款、学生贷款等其他贷款负担等，从而得出一个综合性评分以决定贷款发放。

这个过程有时会进入十分漫长的拉锯期，因为一些贷款申请人会为了满足贷款资信而试图修饰自己的信用记录，比如和信用卡公司交涉，将因某些特定原因而欠款的记录消除等。

但是许多过往信用记录不良和购买了短售房的申请人还是很难从如今谨慎的银行里拿到一分钱。

危机阴影

还有其他一些桎梏在拖累首次购房者的脚步。根据统计数据，剔除低于25岁的人群，25岁~34岁的美国人是各年龄阶段中收入下降最大的人群，相比2007~2012年期间下降了9%。其中有许多至今还在为偿还过去的学生贷款而挣扎，所以很难获得一个健康的现金流。

更糟糕的是，市场上适合首次购房者的可负担住房同时在变得越来越少。从全美整体水平来看，已建房屋的平均价格在去年上涨了5.2%至20.17万美元，4月新建房屋的平均价格则到了27.58万美元。

房价飙升还让卖家变得更惜售，一位房屋经纪人告诉《第一财经日报》记者，现在的问题是许多热门地区的房屋市场上根本没有足够的房源。一些首次购房者在准备购买的过程中还会遇到屋主突然反悔收回房屋的情况。

对于27岁的赌场经纪布朗来说，问题则不在于能否取得贷款，而在于价格本身就太高了。布朗说她获取了一笔16.5万美元的贷款，但是所有她看上的房屋都超过了她的可负担范围。“许多房屋都比我的预算上限还要再高出两三万美元。”她说。

但是经济学家认为，首次购房者回归市场才是房产复苏最可靠的途径。

根据美国建筑商协会数据，首次购房者占新建住房交易的16%，相比2001~2007年25%~28%有很大滑坡;在已建住宅市场，首次购房者占交易量的29%，在2009、2010年期间首次购房者可以享受联邦税抵扣政策时，这一份额曾经高达40%，甚至50%。

首次购房者群体将在今年强势回归的希望已经破灭了，这同时也是预示美国经济走向的迹象之一。房屋销售的减少往往意味着家居建材市场的走弱，以及建筑市场雇佣需求的降低。在今年第一季度，房屋建筑只占到美国GDP的3%;1995~2005年期间的平均水平在5.5%左右。

经济学家们相信，相比他们的上一代，年轻的美国人现在更倾向于长期租住而非购买，不仅因为正在狂飙的房产价格和难以企及的贷款标准，更因为他们中的许多人连学生贷款都还没还清。

穆迪的首席经济学家马克称，美国年轻的首次购房者们会逐渐开始出现缓慢的回归，但是市场依然存在许多阻碍。“他们仍然在度过一个艰难的财政状况，我相信过去10年大起大落的经济过山车给他们造成的心理创伤尚未平复。”

光明的一面是，总有一大群再也无法忍受和父母共住的年轻人;而且美国就业机会正在保持增长，贷款政策也有望稍微得以松弛，“现行贷款政策已经非常紧张了，我预计会维持一段时间然后慢慢放松一些。”上述房屋贷款顾问称。

在这个领域，年轻的华裔购买群体又再次显示出超凡竞争力，几乎完美的信用记录、充裕的头期付款以及体面的工作，让他们在申请银行贷款时少有障碍。