花样年分拆彩生活上市:社区服务蓝海展开

来源:地产中国网 2014-06-26 07:47:00

6月17日,花样年旗下社区服务商彩生活正式招股,拟定于6月30日在香港挂牌上市,募集金额在7.32亿港元至10.5亿港元之间。周鸿祎旗下的奇虎360将担任基石投资者,认购金额1000万美元。截至6月20日,彩生活国际配售获5倍超额认购;公开发售也获超购3倍,即冻资约47亿元。

招股书显示,彩生活2013年净利润为近7000万元,成为颠覆传统物业管理行业的标本,而其净资产收益率(ROE)高达41%以上,更是超过了所有传统地产商。彩生活模式是否可供其他地产商借鉴?

解密彩生活盈利模式

房企中ROE较高的万科去年也不到20%。彩生活如此之高的净资产收益率是如何做到的?

这源于彩生活的轻资产模式。彩生活集团总裁唐学斌对21世纪经济报道记者表示,一般的电商面向千家万户,它的服务空间是无边界的,而彩生活却是有边界的电商,将传统物业对物的管理转化为对人的服务,从而开辟出新的盈利蓝海。

具体地,彩生活的盈利来自于几个方面,首先是传统的物业管理费。2013年底,彩生活已经下沉到包括铁岭、平顶山在内的60个城市,为615个小区、9150万平米的建面提供物业管理或顾问服务。2013年,彩生活获得的物业管理费收入接近3500万,毛利率35%。

除了传统物管之外,彩生活还有工程服务板块。为小区采买、安装和养护闸机、远程监赢商网控、楼宇对讲、报警器、停车场安保等系统。工程服务占彩生活2013年收入的22%,毛利率是39%。

社区增值服务是第三大收入来源。目前,彩生活主要通过驻场管理处和免费服务热线两大线下平台提供增值服务,协助业委会租赁小区的公共空间,将业主有意租售的房源介绍给物业经纪公司,彩生活分别从业委会和经纪公司获得佣金收入。这部分业务增长迅猛,2013年收入接近4500万,占比19%,毛利率100%。

此外,它正在向线上进军:彩生活网站、移动APP彩之云;以及筹备电子支付工具——彩付宝。据招股书显示,2013年底,彩生活网站覆盖358个住宅社区,该服务平台带来收益为4460万。

明源地产研究院刘策认为,彩生活的盈利模式已经不再是传统的物业费,而是一种跨界“拔毛”,终极目标是通过物业服务获取海量客户,从而为搭建社区电商平台获取流量资源。有了这种客户流量和客户数据后,就可以吸引周边商家及其他富有广泛想象力的商家,通过客户流量来赚商家的钱,甚至做金融服务的生意,最终形成一个多方共赢的商业生态系统。

新型社区服务商

与传统的物业管理公司不同,彩生活正在成为内地新型社区运营商的标杆。

花样年也并非唯一一家转型社区服务及轻资产的开发商,其他大型房企如万科龙湖绿城等也已经开始转型。万科在近期与百度达成战略合作,移动互联技术将在万科“城市配套服务商”平台上的经济主体消费行为中得到应用。

对于不同业务类型的公司,大数据的用途各有不同。对于花样年总裁潘军来说,大数据是为业主画像,当需要贷款或者提供其他社区服务时,方便花样年社区服务平台基于数据做决策。

采集数据是一个长期积累的过程,潘军透露,花样年从6年前即2008年就开始搜集用户数据。在这个平台上,业主、小区内的生活服务上统一活跃在这个平台上,会留下所有行业的数据。

按照战略规划,未来花样年将以金融和服务两大平台,建立各业务之间相互协调的有机生态圈,进一步实现各业务的轻资产化,打造综合性金融投资控股集团。

万科着眼于为每个楼盘打造一个标准服务型的垂直生态商业社区。2013年万科参股徽商银行,意在借助金融手段夯实自身的商业生态圈。这个生态圈主要体现在两个平台上,一个就是紧贴48万套万科住宅的社区服务平台;二是打通8000家供应商的生意平台。

刘策认为,彩生活的上市,对于房地产企业来说不亚于一次地震,在如此传统的领域都可诞生这样的商业传奇,房地产大数据和社区服务的潜力可谓巨大。

(21世纪经济报道)

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