地产中国网讯  近日，在北京青年报、法制晚报联合主办“解密2014京城高端住宅热销之谜”专题论坛上，记者获悉，位于奥北别墅区的老牌豪宅项目东方普罗旺斯的四期大独栋产品华墅山预计将在近期开盘，这也是5月份以来，北京市场上集中入市的又一个豪宅项目。

京豪宅市场将迎供应“井喷”

据亚豪机构的统计数据显示， 5月份，北京共有旭辉?御锦、龙湖双珑原著、泰禾?北京院子等11个别墅项目同时入市，创过去5年时间里月度供应新高。进入下半年，北京高端项目入市节奏依然紧凑，位于亦庄板块的房价标杆枫丹壹号的别墅产品预计6月入市，而融创与去年拿下的紧挨着枫丹壹號的另外一块地紫金壹号院也预计下半年上市，此外，还有融创农展馆项目、中粮孙河项目、保利首开东坝项目等多个售价超过10万元/平方米的项目入市，豪宅市场的竞争将更为激烈。

龙湖地产北京公司营销总监王勐表示，由于目前拍出的地块的总价都比较高，很多项目都在考虑做低密度的别墅项目，预计未来2000万-4000万的别墅产品比重会比较大，未来，在五环附近很可能会出现顶级别墅业态。

对此，亚豪机构策划中心副总经理崔民也透露，从目前的市场形势来看，预估未来10万元以上的项目在北京会很多，现在这些10万元以上的项目之所以没入市，主要是受政策的影响，销售受到管制。

开发商重归产品主义

与供应量的井喷相对应，从市场成交状况来看，与普通住宅市场量价齐跌的状况不同，北京高端住宅市场近期也似乎逐渐走出回暖行情。

据庞博国际地产综合服务机构统计，截至6月15日，北京3000万元以上的高端商品住宅的成交套数已超越了去年同期的成交量，别墅成交价格同比上升了14.5%，成交单价10万元以上的套数是去年同期的2倍。

对此，据亚豪机构策划中心副总经理崔民认为，影响豪宅购买者的因素和影响刚需项目购买者的因素不一样，其受国家大的经济的调整和波动比较明显。因此，豪宅市场的销售整体趋于平稳，可能存在阶段性的波动，但总体的销量变化并不大。

“高端住宅市场每年的销售额是恒定的，大约在300亿元左右，在3000万元以上的高端项目中，别墅产品占70%，而在1000-1500万元之间的高端项目中，城市公寓产品占70%，每年的变化幅度并不大。”王勐也表示。

“在这种供应大幅增加的情况下，房企要想获得市场认可恐怕不是单单营销策略能解决的问题，产品主义在如今这个大市下显得尤为重要。“王勐说，具体到别墅项目，在竞争比较激烈的当下，别墅不能只注重外表，需要回归到居住属性。

“现在别墅的土地价格非常贵，每平米可能有将近10万元的成本，因此，开发商以后再设计别墅时，不能只顾着美观，而要回归到居住属性，争取在有限的面积内，能为业主设计出更多的功能。只有将功能性和美观性兼顾，才有可能会赢得客户的信赖。“王勐坦言。

庞博国际服务机构董事刘泳也认为，对于独栋别墅而言，首重的就是居住价值，居住价值的一个衡量标准就是尺度。 他介绍，华墅山从拿地到现在已经有11年得时间，总共开发了4期，正是处于对业主使用价值的考虑，华墅山在吸收前几期经验的基础上，该项目又做了大量升级。