一对美国伴侣在老年社区的住处庭院里

　　6月23日，中国保监会公布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自7月1日起为期两年内，北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险。而纵观全球，“以房养老”在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年，但市场反响并不热烈。其在实践过程中存在的各种问题对于中国推行“以房养老”政策有着很强的借鉴意义。

　　澳大利亚：

　　“以房养老”是最后的选择

　　说起“反向抵押贷款”，也就是俗称的“以房养老”，步入古稀之年的澳大利亚老人卡萝尔·安·赫西摇了摇头说：“不是迫不得已，我不会考虑申请这种贷款。”

　　澳大利亚文化鼓励自力更生，拥有自己的房子是一个人自立、成功的主要标志，年老之后也尽量不依赖子女或亲戚。在自己行动不便需要看护时，老人们通常的做法是将房屋出售，获得现金后向养老院交押金，入住养老院。

　　在澳大利亚，反向抵押贷款不是政府的一项政策，而是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品，因此存在风险。大多数反向抵押贷款利率较高，而且是复式利率，可能导致贷款者债务膨胀，以致需要进老人院时凑不足入住押金。此外，一旦房产抵押给金融机构，金融机构会对居住者提出要求，将房产保持在一定状态。而老人本身很可能已没有能力干修房子的活儿，请工人来做的费用又相当高。如果居住者想请其他人来一起居住，或是对房屋进行装修、出租等，都必须得到金融机构的批准。

　　美国：

　　“以房养老”市场空间小

　　美国政府自1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目，由政府提供担保。经历二十多年的发展后，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小。

　　“以房养老”在美国被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。与传统抵押贷款不同的是，它无需按月还款，而是在老人去世后，银行将房子拍卖后连本带息收回贷款。如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人；如果房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额；子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。

　　据了解，美国人的退休收入主要有三个来源，一是政府提供的社会保障金，所有美国老人都有这部分收入，是保障最基本生活的资金来源；二是企业年金等私人养老保险项目提供的养老金，部分美国老人有这笔收入，是改善退休生活的资金来源；三是个人存款，这笔资金因人而异。而“反向抵押贷款”更多是作为养老收入的补充，并非核心收入来源。

　　新加坡：

　　“以房养老”套现作用不明显

　　上世纪90年代，反向按揭在狮城试水，2006年扩大到覆盖八成居民人口的政府组屋市场，但反应冷淡。政府继而推出以房套现的屋契回购计划、乐龄安居花红计划，允许符合条件的房主出租部分组屋获得资金来源，但同样应者寥寥。

　　屋契回购计划规定，达到公积金最低存款提取年龄的老年人（现为63岁），只要家庭月收入不超过3000新元，且名下没有其他房产，即可将居住组屋的剩余屋契卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局，获2万新元津贴，并以30年租约继续居住。部分屋契套现金额用于填补屋主公积金户头，屋主加入公积金终身入息计划，晚年可以每月领取一笔固定现金。

　　郭祖恒膝下无子，妻子8年前去世，与耄耋之年的母亲、弟弟一起生活在一套1985年购置的三房式组屋。他参与了屋契回购计划，以30万新元将剩余70年屋契卖给建屋发展局，其中17万用于支付未来30年房租，剩余13万大多归入公积金账户，每月领取700新元，基本满足一家开支。

　　屋契回购计划自2009年推出至今，只有474名申请者。遇冷原因是套现作用不明显，需优先填补公积金账户；很多老人担心，30年期满后若还健在，是否会无家可归；一些老人原本属于低收入人群，可从非盈利机构获得免费或超低价的养老产品或服务，参与计划后能否继续享有这些服务不得而知。专家认为，在新加坡这个以华人为主的社会中，靠子女养老仍是主流，房产世代相传的传统理念也影响有儿有女的老人们做出“以房养老”的决定。据新华社

　　分析

　　“以房养老”在中国或存两大壁垒

　　按照《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》规定，60周岁以上拥有房产完全产权的老年人，可将房产抵押给保险公司，还继续拥有房屋使用、收益等双方协商后处置权，并照约定条件领取养老金直至身故。身故后保险公司将获得抵押房屋处置权。

　　不过相关调查显示，以上海为例，有子女群体不愿意参加“以房养老”比例高达80.3%，相比之下，无子女群体中有55.3%不愿意参加。

　　最主要的原因是观念问题。在中国，虽然大多数老人已经对“养儿防老”的观念有了一定的改变，但是对于家产传后的观念，却并不是那么轻易地就能改变得了的。尤其是自己辛苦了一辈子留下来的固定资产，基本上所有的老人都是将这些具体的资产在自己百年之后留给了子女继承，很少有老人能接受将房子抵押给银行或者保险公司。

　　此外还有一些“技术”壁垒需要突破，最大的壁垒是中国的房产产权都是70年。产权到期老人没有故去，或者保险公司刚刚接手房产而房产到期了，又或者碰上拆迁，保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何来处理，到目前还没有明确完善的法律体系和可以借鉴的经济模型。所以一些保险公司对此也都很慎重，在房产的估值上一般都会大大低于目前市场价，以此来规避风险。而这恰恰又是很多老人放弃选择以房养老的主要原因，感觉很不值。