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结构失衡成商业地产症结解决需两大核心能力

来源：地产中国网综合 2014-06-25 08:37:00

中国商业地产的问题实质是区域、产品、价格的失衡。对于开发商而言，解决这一问题需两大核心能力：一是运营管理能力，二是资金融通能力。

过去十年商业地产供应量从面积上看年复合增长率达到24%，而居民消费支出的年复合增长率是12%，从在建项目规模看，未来几年的供应增长似有加快的趋势，但未来居民消费支出增长却没有加速迹象。

中国商业地产的问题实质之一是区域失衡。一线城市的市场相对健康，其中北京、上海、广州和深圳主要得益于这些城市人口的流入、第三产业的发达以及相对较高的本地消费能力和细分客群，对商业项目的需求起到了有效的支撑。

真正问题集中的是二线城市，从存量看，成都、沈阳、天津、济南、郑州以及长三角城市前几年都已有大量商业项目入市；从增量看，在2013年商业土地供应最高的前20个城市中，二线城市供地6000万平方米，占比达84%，未来2－3年将有2亿平方米左右项目集中入市，其人均商业面积大有赶超一线城市之势，但这些城市在第三产业发展和人均消费能力方面与一线城市无法相比，因此无法为商业项目投资者带来合理租赁回报，其风险可见一斑。

问题实质之二是产品失衡。在近几年商业地产开发中最集中的类型莫过于城市综合体。有统计数据显示，2015年中国50大城市综合体面积将达5.6亿平方米，较2013年增长77%。其中综合体面积非住宅部分超过1000万平方米的城市达到25个，许多二线城市综合体在面积和数量上均超过一线城市。

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