记者:开发商下一步该如何与政策同步?
张春晓:国家制定政策从来不会针对哪一个或一些企业,而是针对整个行业或是一个区域。作为微观主体,应该是法无禁止即可为。只要是政策没有限定的都可以做,只要是政策限定的都要跟着政策走。
比如拿地,未来会有两类性质的地,一类是完全市场化的地,一类是完全为解决民生的地。这两类地各级政府必须有一个明确的测算,而不是靠拍脑门。要根据当地的收入状况、当地老百姓的居住状况做一个合理测算,能让绝大多数的人首先有居住。
记者:怎样才能做到这一点?
张春晓:我们正在推行房屋登记制度。如果登记中,有很高比例的家庭没有房屋可住,那么,这时的土地就要更多地转向民生中来,而不是拍卖。这个时候地价应完全以民生来考量,而不是以财政收入来考量。
此时,政府主导、企业来建,让企业获得一个平均的利润即可,企业也会愿意做,因为毕竟有利润可赚。如果做出来就是亏损的,那么此时民企肯定是不愿意做的,那我们的国有企业、特别是中央企业应该义不容辞地承担起责任。所以国资委对中央企业的考核,一定要把这一块算进去。
我认为,民生保障没有完成的情况下,应尽可能少的让更多人拥有房产的权利,把房子作为资产,应该有条件地限制。
记者:之前出台的新“国九条”对开发商来说是利好消息吗?
张春晓:这个也要具体来看。为什么房地产企业觉得资金需求紧张?因为开发商需要利润空间太高了。在利润空间期望值很高的情况下,必然认为资金使用成本是高的。利润空间的压低当然是一种割肉,但不能以原来房地产的暴利来看今后的市场,一个稳定市场的利润率,理想状态是与所有行业平均利润率是一样的。
如果很多行业的利润率都非常低,而房地产业非常高,就会有很多人涌进来。当生产者越来越多时,必然引至价格下降。
记者:那企业该如何调整自己的战略?
张春晓:市场唯一不变的法则就是永远在变,要学会自己适应市场,而不是找客观原因。前面说的产权市场就该由市场决定,使用权市场应该由政府托底。
限购和限价有区域特点。以北京为例,北京的住宅土地已非常稀缺,城市的配套设施已完全跟不上容量的增速。比如,北京的地下水已打到地下35米,而真正适合人居住的区域应该是8到10米打到水。到今天为止,北京的地下水已超采75亿立方米,每一年要超采6亿~7亿立方米。人越多,这个地方就越不适合居住,所以要限制。京津冀一体化,就是在做资源调整。
记者:资本市场对地产的管控是不是过严?
张春晓:市场化的以市场化方式来执行,非市场化的需要政府支持。
任何一个产业进入股市的本意是进一步完善自身的治理体系,优化治理结构,使它更加适应市场的发展。如果大多数企业进入股市不是如此,那就证明股市对实体经济的反映是脱节的,房地产企业的IPO也是如此。
对于股市,相关的监管部门要更好地理顺它与实体经济的关系,更好地优化运行结构,规范运行方式。审批机制方面,应是“法市场”非“权市场”。
(来源:中国房地产报)
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