“这表明上海市房地产投资结构已经发生变化，房地产企业更注重建设普通商品住房以满足广大中等收入阶层的住房需求。”尹音频分析：“这其中的政策含义是，房产税从供给角度调整了房地产企业的投资偏好，增加了普通商品住房的投资，减少了高档住宅、别墅的投资建设，从而优化了住房供应结构。”

试点首年住宅销售价格下降

研究还从上海市商品房销售额进行了分析。根据四年数据看到，除2009年外，商品房销售额持续下降，而房地产企业商品房完成投资额却逐年上升。尹音频解析道：“这从一个侧面反映出上海房地产企业商品房投资报酬率下降。同时也可以反映出上海商品房的空置率不断上升,房地产泡沫不断增大。”

“再来看一下销售住宅的特点，就会发现，住宅销售额占整个商品房销售额的比重由2008年的84.98%下降到2011年的77.81%，这表明房地产调控政策在一定程度上抑制了市场投机需求。”

她分析其背后的政策含义为：各类商品房销售额均有所下降，普通住宅销售比重呈现U形变化特征，拐点正是2011年房产税试点时间。因而房产税在一定程度上抑制了投机者的需求，尤其是对高档住宅、别墅的需求。

销售价格上的变化也是一个重要指标。从分析文章中看到，四年间，上海市商品房平均销售价格总体处于增长趋势，但增长趋势有所减弱。“虽然商品房总体价格在增长，但不难发现，实际上住宅平均销售价格在2011年有所下降，比2010年下降5.07%。”

普通住宅出租仍很旺

“房屋租赁市场与购房市场存在一定的替代关系，所以，我们还从租赁市场进行了分析。”尹音频谈道。

“实际上，上海历年房屋出租面积呈现增长趋势，但增速逐年降低。”从四年变化的数据上看到，上海住宅出租面积除2009年增长10.66%外，2010、2011年分别下降16.47%和12.93%。其中，普通住宅出租面积在2011年增长了31.17%。

“这背后的政策含义是：高房价的"挤出效应"使一部分人由房产交易市场转而进入租赁市场，同时地方政府的限价及限购等措施，也使相当部分的外地消费者被迫进入租赁市场，进而导致普通住宅出租面积增长。”

“从数据分析中可以看到，限价及限购等购房管制政策具有局限性。普通住宅出租面积在整个房屋出租面积供给下降的情况下，仍处于需求旺盛的状态，这就说明了限价及限购等购房管制政策并没有将"刚需"与"炒房者"区分开来。虽然在短期内可致房价下降，但长期则会陷入"越调越涨"的怪圈，不是一种理想的长效调控机制。”

在她看来：征收房产税能够加重“炒房者”的房产持有成本，迫使其退出房地产市场，减少投机需求，是一种长期有效的调控工具。“应扩大房产税试点范围。”

专家：试点并没有失败

一直积极推进房产税改革的财政部财政科学研究所所长贾康在接受采访时勾画了他对房地产税的想法。

“现在有人说试点失败了，我不认同。”他说：“现在强调立法先行，并不是否定这些积极的探索。在中国的现实生活中间，唯一可以提到的本土经验就是上海、重庆两地试点。因为它们两地被纳入试点之后非常低调。但这里面有非常珍贵的、值得启发的经验，当然也有教训。都要充分融合到立法中去。”

“房地产税的改革在大的方向之下要顺应大势，要建立现代市场和现代的财税制度，包括现代的税制。与房地产有关的利益相关者，要在专业化的水准之上做最具体的风险评估和最具体的投资交易活动里面的可行性的研究。”贾康说，“现在的问题是，我们的征税范围过窄，计税依据不合理。房产税费还过于混乱。”

他说：“现在美国实行的"宽税基、少税种"的方式也可以作为借鉴。而将来的目标，是建立适合中国实际的完善的地产评估或评税制度。”