银行冷对三四线房企 中小开发商被迫高息借贷

来源:地产中国网 2014-06-24 10:14:00

中小开发商被迫高息民间借贷三、四线城市房地产开发商纷纷“出走”找钱,海外融资同比增长两成以上中小开发商被迫高息民间借贷三、四线城市房地产开发商纷纷“出走”找钱,海外融资同比增长两成以上“目前,只有一级开发商能从银行贷出款来,我们这种小开发商根本没有办法”,北方的某三线城市,跟戴先生面临相同窘境的小型房地产开发商不止一家。

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“我们这里好几家开发商集中高息贷款,大多是通过熟人或者亲戚,如果手里有闲钱,可以投到那里,每个月的利息是在4%上下浮动”,家住河北的李女士告诉《证券日报》记者,“但是现在楼市不是特别好,一般关系的不太敢投了。”记者拨打了某股份制银行温州分行的电话,“我们现在的房地产开发贷都要报到总行批准,但是总行批下来的一般是绿城[简介最新动态]、华润、万达[简介最新动态]这样的公司,其他公司的其实没有什么获批的可能性。”“我们现在不做开发贷”,另一个三线城市的股份制银行业务人员向记者表示。

此前也有媒体报道,业内人士称开发贷确已收紧,房地产项目尤其是三、四线房地产开发项目已经遭到银行贷款的“抛弃”。据广深两地民间融资人士透露,近期三、四线城市房地产开发商纷纷“出走”找钱,海外融资同比增长两成以上。

开发贷“看人下菜碟”“从去年年底到现在,我没有从银行贷到过一次款”,戴先生说,“不光是我,很多比我规模大一些的开发商也贷不出来钱,除非是那种规模特别大的公司。”正是从去年年底、今年年初开始,银行抛弃三四线城市房地产开发项目的说法也开始流传。

记者拨打浙江一家股份制银行温州分行的电话,该行一位客户经理告诉记者,目前他们所有的房地产开发项目都要报总行批准,然后才可以做。而在总行批准的名单中,基本上都是绿城、华润和万达一类大公司开发的项目。“其他的小开发商其实根本没有可能获批”,该客户经理称。

不仅仅是三四线城市,北京的小房地产开发商也面临相似的困难。

“各家银行对房地产开发贷把控都比较严格,因为涉及到很多风险。规模较小的企业,确实不容易获得贷款审批,北京的情况相对还好一些呢,其他地方更是贷不出钱来”,兴业银行(行情,问诊)一名客户经理告诉本报记者,“即便可以做,放款时间也会比较长,从刚开始提交资料到最后收到这笔贷款资金至少需要3、4个月的时间,中间有很多流程”。

业内人士指出,大型房地产开发企业由于需求额度较大,具有和银行议价的优势,有可能争取到利率较低的贷款。而对于中小型开发企业来讲,由于贷款审批环节复杂,贷款成本明显高于大型开发企业,导致中小开发企业生存环境举步维艰,尤其是在流动性难言宽松的市场背景下,银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显。

原因不仅是“钱紧”“从去年到现在我没卖出一套房子”,戴先生坦言。

银行收紧三四线城市开发贷的原因,自然不仅仅是因为流动性。

民生银行(行情,问诊)在2013年年报中分析未来可能面临的风险时指出,“房地产,特别是三四线城市的中小开发商,可能面临资金链断裂”。

今年年初,兴业银行暂停部分房地产融资业务的消息引发了市场一阵恐慌,随后兴业银行行长李仁杰在接受采访时表示,对房地产相关业务政策的调整,只是从审慎角度出发的暂时行为。

而其他各家银行似乎也隐约地透露出某种信息。“房地产行业今年的确面临一定风险”、“今年市场自发出现看空楼市的行动”。

据我爱我家市场研究院统计,6月中上旬,北京市住宅网签量(含新房、二手房)为7074套,比5月份同期回落7.85%,比2013年同期回落46.45%。其中,住宅新房的网签量为3008套,比5月中上旬回落11.03%,比去年同期回落46.95%。在库存量方面,截止到6月20日,北京市新房库存量在经过了18个月后再度回归8万套以上,为80844套,比月初的76760大幅增加超过4000套。从5月10日北京市新房突破7万套至今,仅隔41天即再度破“8”。

有统计称,南京网上房地产页面显示,南京商品房的库存量已经冲破“4万套”大关,达到40067套。

多位业内人士称,三四线城市的楼市可能面临更为严峻的情况。

从去年年底开始,三、四线城市已经进入危险期,第一是成交量大幅下滑,第二是价格出现不同程度的实际下跌。在杭州等城市的非核心区,甚至出现了六折买房或者是200万元买别墅的项目。

“各家银行目前对于开发贷都是很谨慎的态度,因为中间涉及到很多风险”,一位银行的对公业务客户经理告诉记者。

中小房企另谋他路在银行收紧信贷的形势下,很多中小房企找到了自己的方法。

“我几个朋友最近给我介绍的能有高利息回报的融资项目,都是做房地产的,每月的利息在4%左右浮动,但是我感觉最近楼市不太好,就没有投,这种情况在我的朋友圈里很普遍”,李女士称。

“如果不是靠这种民间融资,就要去找信托公司或者基金,但是成本也很高,最后如果房子卖得不好,情况就很困难”,戴先生说。

统计显示,5月份,多个在售的地产信托产品预期收益率均超过了上年同期水平,部分甚至高达11%。在规模呈现明显放缓的同时,房地产信托的收益率反而被抬高。用益数据显示,2014年1月至5月底,在信托公司发行的487款集合类房地产信托中,产品平均预期收益率为9.7%。而在2013年同期,平均预期收益率为9.65%。

业内人士分析称,投向非一线城市的地产项目由于风险更高,其融资成本也相应会抬高一些。

来源:证券日报

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