评估方式之惑

为何要置出华侨酒店?

浙江广厦在公告中解释，其涉足的两家酒店由于设施陈旧，客房价格较低，酒店餐饮业销售额受到市场环境影响下降明显，且物价和服务业人工成本不断上升，这些因素使得两家酒店经营效益一直不佳，处于连年亏损状态，截至公告日仍未有明显改观。

在当日同时披露的明细评估报告中，华侨饭店主要的土地使用权为“杭上国有(2006)字第000118号”，面积7493平方米，土地位置为杭州市上城区湖滨路39号，取得日期为2000年11月，账面价值4224万元。

上述报告称，截至评估基准日，华侨饭店以其土地及土地上房屋资产为关联方提供抵押担保包括五项，担保金额共计4.5亿元，担保起始日为2013年9月至10月;并为自己6000万元的短期借款提供担保。

“合计5.1亿元，且基本在2013年9月做的抵押担保，按照当时土地抵押担保的操作情况，金融机构至少要求资产打五折，这也就意味着，金融机构评估华侨饭店至少值10亿元。”某浙江本地商业银行企业信贷负责人对记者分析。

由此可见，估值引发争议，核心在于华侨饭店采取何种评估方法。

公告中称，由于我国目前市场化、信息化程序并不高，难于收集到足够的同类企业产权交易案例，故不宜采用市场化，只用最为保守的资产基础法。

但华侨饭店真的找不到可比地块吗?

记者在杭州国土资源局逐一检索土地出让信息，以华侨饭店所在位置2公里内商业地块为选取标准，符合条件的确实仅有一个，即“杭政储出[2010]11号”上城区(湖滨单元E02、03地块，具体为东至吴山路、南至平海路、西至延安路、北至龙翔路)。该地块出让时间为2010年3月11日，土地性质为商业金融业用地，出让面积为7354平方米，与华侨饭店地块相同。

在未考虑容积率的情况下，简单对比两者价格，“杭政储出[2010]11号”的总成交价为82747万元;而今日华侨饭店连同土地上的建筑物一起出售的估值仅3亿元。

（来源：上海证券报）