资源浪费风险突出下行加速 高空置率折射楼市三问题

来源:中国证券报 2014-06-21 09:26:00

郑州房产——地产中国郑州频道

近期一份来自西南财经大学的研究报告引起争议。该报告指出,目前我国的住房空置率高达22.4%。这个异常显眼的数据对于当下楼市来说意义非凡。当下楼市最缺乏的就是数据,甚至是连房价统计、住房自有率和房价收入比这些基本的指标,数据披露上都没有统一可靠的参照。来自学术机构的这个数据,尽管准确程度仍需商榷,但作为目前如此重要但空白的领域,这一数据具有极大的参考意义。

高空置率意味着三个问题:资源浪费(住房和金融)、金融风险突出、楼市大周期下行加速。据中金公司统计,我国城镇户均住房套数从2008年的0.74套上升到2013年的1.0-1.1套,意味着我国完全告别住房短缺。另外,各机构披露的我国城镇户籍人口住房自有率在90%左右,也能佐证这一观点。

近几年,城镇年均新增住房供应在1200万套,包括700万套左右的商品住房,以及500万套保障性住房以及其他住房(小产权房、军产房等)。而城镇年均新增人口2000万,大约在700万户左右,再考虑到城区拆迁需求,似乎新增住房供应与新增需求基本平衡。但事实上,若扣除不具有购房能力的700-1000万农民工、城镇范围扩大的原农民有房户,近年来年均新增有效需求套数远低于1200万套。

因此,过去几年我国住房供给大于住房需求是一个确定的事实。根据瑞银的统计,过去10年超出自住需求范畴而销售的住房在5000万套左右,基本上满足原户籍有房户的改善性需求和投资需求。这是导致住房空置率在近几年攀升的主要原因。笔者在很多三四线城市调研发现,这里的户籍人口很多都拥有两套以上住房,而当地租赁市场又不发达,住房空置在这些城市是常见的现象,空城、鬼城也大多诞生在这些城市。这与西南财经大学披露的三线城市空置率最高(23.2%)是一致的。另外,大城市作为资源、产业集中高地,就业机会多,生活丰富且多样,自然是高收入群体、高学历群体集中的地方,这部分人群多买几套房是正常的现象,一部分用于市场出租,也有很多人不依赖租金,空置也是正常的。

过去10年,住房供应在城市空间上表现为从中心城区向外围扩展。越是城市中心区的住房,交通、教育和医疗等公共配套越完善;外围则由于住房供应先行,公共配套建设滞后,培育至成熟也需要时间。因此,空置率高自然就意味着住房及公共配套资源的极大浪费。特别是,过去几年,投资需求往往会选择房价上涨潜力大、配套完善、易出手的优质区域来购房,公共资源浪费很明显。

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资源浪费风险突出下行加速 高空置率折射楼市三问题
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近期一份来自西南财经大学的研究报告引起争议。该报告指出,目前我国的住房空置率高达22.4%。这个异常显眼的数据对于当下楼市来说意义非凡。当下楼市最缺乏的就是数据,甚至是连房价统计、住房自有率和房价收入比这些基本的指标,数据披露上都没有统一可靠的参照。来自学术机构的这个数据,尽管准确程度仍需商榷,但作为目前如此重要但空白的领域,这一数据具有极大的参考意义。
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