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近期一份来自西南财经大学的研究报告引起争议。该报告指出，目前我国的住房空置率高达22.4%。这个异常显眼的数据对于当下楼市来说意义非凡。当下楼市最缺乏的就是数据，甚至是连房价统计、住房自有率和房价收入比这些基本的指标，数据披露上都没有统一可靠的参照。来自学术机构的这个数据，尽管准确程度仍需商榷，但作为目前如此重要但空白的领域，这一数据具有极大的参考意义。

高空置率意味着三个问题：资源浪费（住房和金融）、金融风险突出、楼市大周期下行加速。据中金公司统计，我国城镇户均住房套数从2008年的0.74套上升到2013年的1.0-1.1套，意味着我国完全告别住房短缺。另外，各机构披露的我国城镇户籍人口住房自有率在90%左右，也能佐证这一观点。

近几年，城镇年均新增住房供应在1200万套，包括700万套左右的商品住房，以及500万套保障性住房以及其他住房（小产权房、军产房等）。而城镇年均新增人口2000万，大约在700万户左右，再考虑到城区拆迁需求，似乎新增住房供应与新增需求基本平衡。但事实上，若扣除不具有购房能力的700-1000万农民工、城镇范围扩大的原农民有房户，近年来年均新增有效需求套数远低于1200万套。

因此，过去几年我国住房供给大于住房需求是一个确定的事实。根据瑞银的统计，过去10年超出自住需求范畴而销售的住房在5000万套左右，基本上满足原户籍有房户的改善性需求和投资需求。这是导致住房空置率在近几年攀升的主要原因。笔者在很多三四线城市调研发现，这里的户籍人口很多都拥有两套以上住房，而当地租赁市场又不发达，住房空置在这些城市是常见的现象，空城、鬼城也大多诞生在这些城市。这与西南财经大学披露的三线城市空置率最高（23.2%）是一致的。另外，大城市作为资源、产业集中高地，就业机会多，生活丰富且多样，自然是高收入群体、高学历群体集中的地方，这部分人群多买几套房是正常的现象，一部分用于市场出租，也有很多人不依赖租金，空置也是正常的。

过去10年，住房供应在城市空间上表现为从中心城区向外围扩展。越是城市中心区的住房，交通、教育和医疗等公共配套越完善；外围则由于住房供应先行，公共配套建设滞后，培育至成熟也需要时间。因此，空置率高自然就意味着住房及公共配套资源的极大浪费。特别是，过去几年，投资需求往往会选择房价上涨潜力大、配套完善、易出手的优质区域来购房，公共资源浪费很明显。