首页>资源浪费风险突出下行加速 高空置率折射楼市三问题
来源:中国证券报 2014-06-21 09:26:00
另外,住房贷款无法通过贷款证券化或出售流动起来,存量个人房贷资金无法盘活。去年以来,住房贷款供应越来越紧张,空置住房若占用贷款资源,则必然挤占自住型住房对贷款资源的需求,住房金融资源浪费严重。
由于我国个人住房贷款杠杆率比较低,基本上不存在零首付情况,再加上我国居民没有“弃房违约”的传统,因此微观住房金融风险比较低。但是,高空置率意味着全社会的资金大量投向了房地产,宏观金融风险不容忽视。特别是,以物业抵押来获得贷款(包括土地储备贷款、房企开发贷款、个人住房抵押贷款、物业抵押消费及创业贷款等)是银行贷款发放基本规律,这部分贷款占银行存量贷款的40%-50%。可以推断,在空置率居高不下的情况下,2013年住房在建面积是住房竣工面积的6倍,后续供应还会源源不断地增加,可能会导致未来房价和地价循环下跌。抵押物价值下跌,银行就要追加坏账拨备,楼市对宏观金融风险的冲击就可能会显现。
如果存量住房空置率过高是现实,对于后续有效需求规模的估计要谨慎。在高空置率下,无论是改善需求空间,还是拆迁需求空间,抑或城镇化创造的新增需求空间,都不能高估。高空置率一旦成立,意味着我国楼市大周期下行的通道已经打开,而行业周期下行的速度可能还会超出预期。
如何解决高空置率折射出的楼市三大问题?首先,加快推进不动产统一登记和住房信息联网,在此基础上推进房地产税制改革进程,根据公共资源占用多寡,全面开征针对存量住房的房产税,倒逼空置住房入市,或者出售或者出租,降低住房空置造成的资源浪费和公共资源无效占用;其次,加快推进存量住房抵押贷款证券化工作,引入国内和国外、社会和市场等各类投资者,分散集中在商业银行的风险。同时,尽快建立地方政府“自主发债—自主偿还”的投融资机制,降低对于土地财政的依赖,从源头上降低银行风险集中度和政府隐性担保对于全社会资金的吸附;最后,加快推进户籍制度、城市公共服务各区域均等化、社会保障覆盖非户籍人口等方面的改革,以改革红利来创造新增有效住房需求。(李宇嘉)
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