主持人语在人们茶余饭后的谈资中，房子这个词可谓频率最高。而进入2014年，楼市中关于房价是否降了的讨论最为热烈。

2014年上半年的楼市叫人有点犯晕，买卖双方仍然呈现胶着状态，相当多的购房者还在观望中等待最佳的出手时机，而各个开发商使出五花八门的手段进行促销，低首付、一口价、团购、封顶价……比比皆是。

但也有分析人士指出，信贷定向宽松，按揭利率有望下行，将推动楼市复苏。甚至有业内人士认为，从目前的成交走势以及当前定调的房产调控政策透露出的信息显示，楼市反弹在即。

任志强曾说，中国楼市并不是没有需求，而是需求被遏制。一方面，政府的行政限购措施抑制了一部分需求。另一方面，中国的城镇化极不稳定，大量人口进入城市，他们的收入也没被计算在内，而且是巨高的财富收入比，北京和海南的高价房照样有人买。再从人口数据来看，23岁年龄层最高峰是2015年，这些人有需求。

在长沙，有不少开发商认为，今年楼市表现为“先抑后扬”，三季度后，房地产市场将回温。那么，现在开发商打折促销大行其道，长沙房价是否已经见底?是否是购房者的抄底好时机?未来长沙楼市发展真的会如开发商所期望的一般回暖吗?本期广厦会客厅，期望各位专家为我们解读是否到了抄底时机。

现在处于居住需求向品质需求转变的结构性调整点上杨正宇(湖南德思勤投资有限公司品牌总监)：上半年，楼市是一个相对振荡的阶段，大幅上升的空间估计不会太大。但是出现大幅度下跌或崩盘的情况也不可能，毕竟中国房地产还是“政策市”。

但是，今年楼市陆陆续续出现了此起彼伏的降价声音，我感觉这和房地产正进入的阶段有一定关系。对于房地产行业来说，到了结构性调整的阶段，那么肯定会出现分化和阵痛，前期会有一些阵痛，逐步形成分化。在这个阶段中，一些项目的降价可能会此起彼伏地出现，但并不是说这种项目的降价会引起整个房地产市场崩溃。

过去十几年来，中国的房地产市场首先解决的是温饱。未来的发展来说，房地产发展需要解决的是居住品质提升，从基本需求向品质生活的方向发展。通过优胜劣汰市场上会有一部分分化，优质的物业、中心区的物业，一定有机会，现在是处于居住需求向品质需求转变的结构性调整点上。

下半年是买方非常高兴的市场黄毅(富兴汇中央营销总监)：湖南和其他省份不一样，特别和沿海省份不一样，湖南只有一个核心城市，长沙。

这个城市形成强大的人口吸纳能力，是大多数公司选择在长沙拿地的根本原因。但是，每家公司都认为自己可以做得更大，今年的销售任务比去年要增加一倍，这个问题就出现了，这个问题出现之后大家就不知所措了，不是只有你卖不动，而是大家都卖不动，甚至你降价了还卖不动。不要对这个市场过于乐观，短期内市场容量是有限的，怎么样控制自己的供需，每个项目把自己的供需比控制好了，这个市场就会好起来。

下半年购房者可以有很多的选择，改善性有很多选择，刚需也有很多选择，我认为下半年是买方市场非常高兴的市场，对于卖方市场就看谁能抗得住，或者是忍痛减少自己的供应量，需要自己的老板能够理性理解这个市场。

想要抄底的购房者不妨紧跟大型房企或者国企的步子魏捷(长冶中央公园营销副总经理)：上半年两个季度房企的销售成绩告诉我们，完成今年的销售目标并不轻松，需要房企拿出诚意和决心，接下来“金九银十”的大力促销和随之而来的各大房企“拼刺刀”战，也将让市场看到抄底的亮光。越是接近年底，各大房企的冲刺速度越快，相应的以价换量，薄利多销的幅度也会加强，这也正是购房者出手的好时机。对大多数购房者来说，抄到绝对的底难度依然很大，有可能等着等着就错过了机会。

从目前长沙热点区域梅溪湖片区不断出现的单价6字开头、滨江板块出现的单价7字开头的现象中，购房者也能捕捉一点规律，即纯新盘的单价调整幅度更大，房地产本身就是一个低开高走的市场。不过提醒购房者的是，当前市场下纯新盘由于等待时间过长，风险也比较大，建议购房者挑选信誉好的大开发商(最好是国企)，以免因为资金问题造成烂尾楼风险。想要抄底的购房者，不妨紧跟大型房企或者国企的步子，在他们举出折扣的旗帜之时，抢先选一套适合自己的抄底好房。

抄底的时机越早越好就是这个时候刘家佳(旷远集团长沙房地产开发有限公司营销总监)：是什么原因降价?我觉得业内不需要太多诠释，每个人都有自己的营销手段。但是，关键问题是不是长沙某楼盘直降2000元/平方米，就代表整个长沙直降2000元/平方米了?未必。我认为，这个市场不能以偏概全。

抄底的话，物业是自住型的?还是投资型的?是刚需客户抄底?还是投资客户抄底?投资客户涉及的东西又太多了，仅仅从住宅来讲，我要住，当然可以买，不管是在座的各位还是大家的亲戚朋友，至少买房子没有亏。抄底的时机越早越好，就是这个时候。

今年的房地产市场行情跟2008年不一样吴昊(富创广场副总经理)：很多同行觉得今年行情比2008年更没信心。我个人认为这两个时点的市场有本质不同。2008年那一波来得迅猛，市场骤跌，我们还没回过神就降下去了，包括2009年市场回暖也显得意外。而这轮的调整，我觉得是在意料之内规律之中。

这几年中国房地产市场像变形金刚，似乎变幻莫测，现在它要开始回归其本性了。未来房地产要回归到其产品的本质属性上。特别是住宅的投资属性已经慢慢在丧失，居住属性会越来越强。这里面有两点要注意：第一，如果大家还抱着市场会再井喷的心态，个人认为这是惯性思维，如果营销负责人把这种思维传递到决策层，可能是一种比较危险的信号。第二，老百姓抄底的时机是不是到了?我觉得购房者一定要抛弃抄底的心态，基于你的需求去选择产品。“抄底有大风险!”如衣食用品之类的，你会去抄底吗?市场接下去发展得健康与否，就看卖房者与购房者是不是都能回归自己的角色属性。

中心城区的物业降价的不多王立志(长沙东祥置业有限公司总经理助理)：我认为长沙房地产市场处于波动调整的阶段。就我们开发的万芙锦城项目来说，就经历过市场的起伏，开始推出的是单元住宅，一开盘就售罄，现在我们卖的小户型公寓，因政策限购有一定的影响，主要是很多人想买第二套、第三套，但是政策不允许，从而造成销售缓慢，对我们的价格抗性反而不是太大。

从目前市场来看，打折多的大多是供应量集中的那些偏远板块的项目，我们中心城区的物业来说，降价的不多，一方面地价本来就高，成本摆在那里，另一方面，中心城区寸土寸金，项目也不是太多，卖一套就少一套，所以我们项目也不会考虑降价。

至于目前是不是买房的好时机?就要看客户的需求状况了，只要是这房子满足了客户的某种需求，客户才会出手，所以我觉得我们开发商应该认认真真做好产品，从客户的需求出发，就不愁房子卖不出，当然价格也要适中。

房地产业进入白银时代但别忘记白银仍是贵金属谢岳(策源地产华中区长沙公司副总经理)：引用万科总裁郁亮的一句话：“房地产这个行业，已经度过了最辉煌的岁月……现在，中国房地产业进入了白银时代，但别忘记，白银仍然是贵金属。”在这样的情况下，还是有赚钱的机会。但是，不会像之前那样任何企业来做开发都可以赚钱了。

从宏观方面来看，城市化进程是永远考量房地产的一个大指标，目前要达到70%的城市化进程是还没有达到的，至少还有1/3的路要走。在这个过程中房地产还是有发展空间。过去几年，长沙楼市去化的情况都不错，长沙是一个吸附能力很强的城市，未来要构建1000万人口的大型城市，还是有比较长远的发展空间。

对购房者来说，每一个购房者、每一个客户的家庭情况、家庭结构、经济收入能力都是不一样的，更多的是量入为出。【来源：长沙晚报】