冯仑:五维度看大周期来临 好日子刚刚开始

来源:地产中国网综合 2014-06-20 09:57:00

问:在房地产市场大周期拐点来临之际,地方政府和企业该如何应对?

冯仑:地方政府也要适应这个变化,他们也开始转变,开始跟企业来讨论住宅之外的事情。比如物流、医疗地产,现在地方政府也很欢迎,以前是住宅用地配点商业用地,比如30%用地是商业公建配套,现在倒过来了,以医院、学校、商业、物流为主,商业用地中配30%的住宅用地。

所以地方政府不能再用过去卖住宅用地的思维来跟开发商对话。现在有些地方政府是按楼板价来算地价的,这不行,你就按一亩地来算地价,剩下的把利益让给市场。因为企业还有赔钱的,你要按楼板价计算,企业赔钱的,政府你给补吗?政府不能老想挣钱。只有有了产业,吸引了人口流入,才能带动当地政府的财政收入。

一些重要的房地产公司的行为和战略定位也都要发生变化,万科已经重新定位了,我们也都定位完了,在做一些住宅以外的事情,比如工业地产、立体城市。另外商业模式也要改变,怎么样借鉴互联网公司的平台模式,使公司组织发生一次变化。我们立体城市的网上游戏,今年9月份就要上线,你玩游戏挣的积分,在西安买我们立体城市的房子可以打折优惠,不买房可以卖给人家买房的人,你要是把游戏打穿了,直接送你一套房。

问:从去年到今年,中央政府没有出房地产的调控政策,是不是现在政府的行为方式和宏观调控思路,也在发生改变?

冯仑:这就叫做制度的改革红利。改革红利的体现有三方面。第一工商局注册的人多了,光我今年就注册了有十多家公司,说明创业的人多了。第二参加公务员考试的人减少了30%,反腐把灰色收入给拦下来了,把优秀人才的注意力转到市场上来了。

第三看谁在挣钱,是判断市场经济好坏的一个标准。让民营企业挣钱,让理工男、简单的人挣钱,以前是文科男、复杂人在挣钱。比如美国一个中学生写的软件,直接卖给了五角大楼,中国现在也出现了,有一个年轻人写的软件,十几亿卖给了李彦宏。不要管制度,制度很简单,写个软件、剧本,有知识产权保护,整个卖出去就完了。

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没有死,哪有生的价值呢?结构调整,一定要研究谁先死,而且死得越快越好,调整得越快。
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