问：目前房地产市场销量下滑，房价涨幅也放缓，所以关于楼市“拐点”的说法比较多，你如何看待目前的房地产市场？

冯仑：我觉得目前房地产市场的拐点跟前几次非常不同，前几次属于小周期，这次是大周期的拐点，所以我觉得要引起重视。

比如说大周期是一直上升的，在这个过程中也会有小周期，房地产市场也会波动。虽然每次下降了，但是等下个上升周期来时就又回升了。但现在是房地产市场的大周期到了下降的阶段，你不着急，它整个就往下走了。

全球房地产行业大周期的拐点有几个标志：

第一，现在中国的省会城市人均GDP大部分达到8000美元以上，这从全世界来说，基本住宅的问题都应该解决了。

第二，从人均面积来看，中国现在人均住房面积已经超过30平方米了。

第三，大规模人口移动减少。

北京每年增加六七十万人，十年可能就翻一翻了。但现在的人口移动，特别是三线城市以下，流入的非常少，最主要还是往省会城市和超大城市移动。现在超大城市已经在抑制人口流入，所以基本上是在往省会城市移动。另外农村人口进城，会逐步城镇化，发展小城镇。所以人口的移动，目前来看不会像前几年那样大规模地移动。

第四，二手房和一手房的交易比例，大部分的城市差不多已经达到一比一或接近趋平。而从一手房和二手房交易趋平的历史经验来看，在全球基本上都是住宅市场饱和的一个标志。前几年，每个城市的人均GDP才3000、4000美金，即使波动一下，以后还是要往上涨。但是现在这几个指标都达到了以后，按照正常的经济增长，一般住房需求基本上满足了。所以住宅市场应该说现在是一个大周期的拐点，这个判断应该不会错。

另外资本市场给出的信号非常强烈，就是对房地产企业的估值。美国房地产市场早就过了这个拐点，所以美国资本市场给住宅开发类的房地产企业市盈率都很低，只有5倍、7倍，不会超过10倍。但是给资产经营类、管理类的房地产企业市盈率一般在15倍到20倍。

比如说，万科干了30年，最高的估值是一千五六百亿，那时候给开发类的房企估值最好。现在给开发类的房企基本上都在净资产附近，这不是股市有问题，而且香港对所有开发类的公司，市盈率都在5倍到7倍左右。这就接近于美国资本市场对开发类房企的估值，这时上市就没有意义，所以美国为什么开发类的房企都不上市，又不能融资，又不能拿高PE，股票并购等等。所以万科实际上代表着中国房地产的一种商业模式，开发类房企的模式。

而我们看资产经营、管理类房企的模式，比如北京国贸，光北京这110万平方米的资产，现在的成本就1000亿了，如果估值肯定得1500到2000亿。万科也干了30年，北京国贸也干了30年，但是北京国贸的估值比万科要高得多。

另外金融类的房地产企业PE估值在25倍-30倍之间，而互联网的房地产企业现在估值是30倍以上。美国有一家现在还没上市的短租公司，已经有60万间房子在网上出租，每天成交15万间，理论上可以到1000万间。现在还没上市，估值至少100亿美金起。

资本市场早就给出了信号，资本市场反映最灵敏，所以很快中国开发类的房地产企业面临着转型或者退市。这就是我说的房地产市场大周期拐点的标志。比如万科最近说要开始做物流地产，这也就是我们说的工业地产。这一次转型不是由住宅跑到旅游地产，那还是局限在住宅这个大概念里，所以万科提出来要做“城市服务商”，我们一直在说我们是专业的地产投资开发运营公司，加上现在几个城市的立体城市，彻底颠覆了以前的模式。