原标题：方兴地产分拆金茂投资上市

据《南方都市报》，业内人士称开发类房企融资能力降低，分拆上市运作空间很大

目前房企资金链普遍较为紧张，分拆上市，搭建融资平台确实有利于缓解其当前的困境。分拆优质资产上市，剥离房地产项目也能够得到投资者的青睐。

内地房地产市场尤其是住宅市场短期过剩，监管部门不会轻易批准房地产开发类企业上市融资，赴港上市成功几率大，且海外融资成本低、额度高。

方兴地产分拆酒店上市进入倒计时，分拆的上市公司名为金茂(中国)投资控股有限公司(简称“金茂投资”)，由方兴地产控股。18日下午，金茂投资召开发布会，预计公司于7月2日在联交所挂牌。与此同时，另一家上市房企花样年也宣布，将分拆物业管理部分在联交所主板上市。上述两家房企均向南都记者表示，分拆有利于扩大资本运作能力。

根据业内从美国经验分析，城镇化完成后，开发类房企的融资能力降低，而分拆酒店、物业等剥离上市，是提高融资能力的“妙招”。易居房地产研究院告诉南都记者，具体可行计划包括资本运作如融资、谋求REITs运作等，空间很大。

方兴分拆金茂上市

18日下午，金茂投资宣布其全球发售价介于5.35至5.65港元，集资额最多约33.9亿港元，6月19日至24日公开发售股票，并预计于7月2日挂牌。金茂投资是方兴在香港的固定单一投资信托，其收入主要来自酒店经营及商业区域租赁。金茂投资目前已有的资产组合包括上海金茂大厦、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店等8家酒店，均位于中国一线城市或旅游热点的优越地段。

据称，这次分拆酒店上市是方兴早在2009年打造金茂这个平台时就有的一个战略性安排。去年方兴正式启动了酒店分拆工作。

方兴地产2013年财报显示，去年酒店经营业务实现收入20.61亿港币，占集团全年收入总额的10%左右。方兴为何选择三大业务板块中占比较低的酒店业务分拆上市？

“酒店持有这一块，跟方兴做开发在指标衡量方面的差距都比较大，所以酒店分拆既是市场的一种期望，也是方兴自身战略的安排。”方兴地产公司负责人如是向南都记者回应。

海通证券最新研报认为，方兴地产股价较2014年资产净值折让超过60%，而酒店方面估值更是严重偏低，折让超过70%，分拆上市后更能有效地释放其内在价值。

至于分拆目的，方兴表示“具有两方面的战略意义”：一方面作为一个专业管理平台，金茂投资会得到更好发展；另一方面，方兴可把另外的两大业务板块，即物业租赁运营开发以及销售业务等各方面的价值充分释放和实现。

“从方兴分拆并独立上市，能释放酒店资产的价值，以及对资源进行更明确及有效的配置。”金茂(中国)投资控股主席及非执行董事何操向南都记者表示。他认为，通过分拆，可以通过确定酒店业务的公平价值后为公司释放酒店业务的价值，并建立公司和被分拆实体的独立集资平台，从而使公司和被分拆实体得以更好地发展其各自的业务系列。

与此同时，花样年也拟分拆彩生活服务集团在联交所主板上市，如果成功将成为内地社区运营第一股。花样年主席潘军直言，分拆上市可以实现资金价值最大化。在对分拆部分的前景预期上，潘军表示：“希望2020年花样年的轻资产收入能超过房地产业务。”为推动计划，目前潘军正在新加坡带领团队举办路演。

分拆或成房企新趋势

方兴地产、花样年争相分拆优质资产上市，分拆作为目前地产公司新的融资途径方兴未艾。

何操表示，由于方兴地产去年已经启动了分拆上市，加之本次资产组合比较优质，因此是“一个不差的选择”。另外他还表示，“对于一个成熟企业来讲，因为个别的一些问题搁置公司计划并不是一个最好的选择。”

“内地房地产市场尤其是住宅市场短期过剩，监管部门不会轻易批准房地产开发类企业上市融资，赴港上市成功几率大，且海外融资成本低、额度高”，中投顾问韩长吉向南都记者表示，“方兴最大的利好在于酒店物业经营良好，能够得到投资者的青睐。”

易居房地产研究员严跃进也向南都记者表示其注意到分拆现象，而分拆目的可能包括资本运作如融资、谋求REITs运作等。

“目前房企资金链普遍较为紧张，分拆上市，搭建融资平台确实有利于缓解其当前的困境。分拆优质资产上市，剥离房地产项目也能够得到投资者的青睐。”韩长吉告诉南都记者。

万通集团董事长冯仑日前称，现在是房地产市场的大周期到了下降的阶段。在他看来，资本市场给出的信号非常强烈，很快开发类的房地产企业面临转型或者退市。

冯仑表示，从美国经验看，美国的房地产市场早已经过了拐点，住宅房地产市盈率都很低，只有5倍、7倍，不超过10倍，开发类的房企不能融资，也不能拿高收成。而资产经营类、管理类的房地产企业市盈率一般都在15、20倍。另外金融类的房地产企业PE估值在25倍-30倍之间，而互联网的房地产企业现在估值是30倍以上。

这或许也是方兴、花样年等谋划分拆房企的考量之一。